La façade principale donnant sur l'Avenue de la Liberté
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Résidence "Le Liberté" - Nîmes
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EVOLUTION DES LOYERS EN FRANCE

+ de 50 % des villes ont vu leur loyer baisser !

Par Néla Mariani le 9 Mars 2017 

Les loyers des biens immobiliers en location diminuent dans plus de la moitié des villes de plus de 10 000 habitants ! Une tendance qui se confirme depuis 2015 selon l’observatoire des loyers CLAMEUR. 

Le phénomène se répand dans toute la France. La baisse des loyers concerne 50,9 % des communes de plus de 10 000 habitants, constate l’observatoire des loyers CLAMEUR ! Une tendance qui est constatée depuis 2015, année qui enregistrait une baisse de 0,9 %. Parmi les villes concernées, on peut compter Paris, Marseille, ou bien encore Grenoble, Bordeaux et Nice. L’encadrement des loyers n’est pas nécessairement en cause, puisqu’il ne concerne que la ville de Paris (Lille vient tout juste de mettre en place ce dispositif). L’absence de mobilité étudiante à cette période de l’année peut néanmoins expliquer le déclin des loyers.              Valeurs collectées par l'observatoire des loyers : 

Lyon : prix au m² : 13,3 € - % de variation : 3,6 (1,0 en 2013-2017)

Toulon : prix au m² : 12,2 € - % de variation : 2,5 (0,2 en 2013-2017)

Montpellier : prix au m² : 13,8 € - % de variation : 0,3 % (0,1 en 2013 - 2017)

Nîmes se situe en haut de classement avec un taux de variation de 2,1 % (juste après Lyon et Toulon, donc parmi les villes où les loyers ont le plus augmenté … mais où ils étaient les moins élevés (10,6 € / m²)

 

Lyon, Toulouse, ou Lille, les prix des locations augmentent !

En 2017, les loyers progressent moins que les prix à la consommation dans 75 % des villes de plus de 148 000 habitants, contre 70 % en 2013. Certaines villes font néanmoins exception, comme Lyon, Toulouse, ou Lille dont les loyers augmentent plus rapidement que l’inflation. A Lille cette forte hausse peut être expliquée par la pénurie de logements intramuros. La ville a en effet longtemps boudé la construction de petites surfaces, pourtant convoitées par les étudiants. Ce sont d’ailleurs les studios et les une pièce qui enregistrent une hausse de loyer supérieure à l’inflation (+1,1 %) sur l’ensemble du territoire métropolitain.

Bon à savoir ; Depuis 2013, l’INSEE enregistre une inflation en moyenne à 0,6 %. 

La mobilité résidentielle des locataires est en hausse !

Traditionnellement, la période hivernale est peu favorable à la mobilité résidentielle. En effet, les grands déménagements se déroulent davantage au printemps. Les mois de janvier et février sont cependant prometteurs : pour la première fois depuis 20 ans, un regain d’activité a été observé durant l’hiver. Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris Ouest, explique cette hausse par deux facteurs. Tout d’abord, le moral des ménages français est très bon, ils sont donc plus enclins à emménager, ce qui favorise la mobilité résidentielle. De plus, la primo-accession, répandue, participe également à la mobilité résidentielle. Les primo-accédants, la plupart du temps, libèrent un logement en accédant à la propriété, ce qui participe aussi à la hausse de la mobilité résidentielle.

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IMMOBILIER

LOCATIF :

L'AVANTAGE FISCAL

 « COSSE » :

 

BONNE NOUVELLE

POUR LES

PROPRIETAIRES ET

LES LOCATAIRES

 

©Nicolas TAVERNIER/REA dans RETILIA

On en aura mis du temps à en arriver là, mais Emmanuelle Cosse aura fait faire un pas significatif à l'intelligence fiscale de l'imposition des investisseurs locatifs. La ministre vient en effet de lancer un dispositif sous le nom de code "Louer abordable", donné comme provisoire jusqu'à la fin de 2019, consistant à permettre aux propriétaires investisseurs de déduire de leurs revenus locatifs de 15 à 85% des loyers bruts perçus selon qu'ils consentent des loyers plus ou moins modérés par rapport au niveau du marché.

En pratique, dans les zones tendues, où l'insuffisante d'offre locative est forte, si un bailleur accepte de plafonner les loyers pratiqués de l'ordre de 20%, sa déduction sera de 30% et elle pourra monter à 70% si le loyer est très social, équivalent à 40% des loyers de marché, et même 85% si le logement est confié à une agence immobilière à vocation sociale (AIVS). En zone moins tendue, la déduction ira de 15% à 50%. Dans tous les cas, le locataire devra lui-même présenter un profil, attesté par ses revenus, justifiant qu'il puisse prétendre à un loyer en-dessous du marché, histoire que les ménages qui ont les moyens ne viennent pas prendre la place naturelle des moins aisés voire des plus fragiles économiquement.

Ces dispositions, mises en chantier par la Ministre Emmanuelle Cosse, simplifient par ailleurs des dispositifs hétéroclites préexistants, le « Besson » et le « Borloo sociaux », dont le marketing politique a été pour le moins faible et inadapté aux enjeux.

Dans le cas présent, sans une communication puissante, "Louer abordable" ne sera pas efficace. Pour cela aussi, profiter du réseau des quelque 30.000 agences immobilières n'eût pas été absurde...

Selon Henry Buzy-Cazaux, président de l'Institut du Management des Services Immobiliers                                          Détail sur le lancement par le gouvernement, d'un nouveau dispositif d'investissement locatif. 

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Rénovation énergétique : profitez des aides de l’État

 

« Devenu l’un des fers de lance du ministère à la Transition écologique, la rénovation énergétique permet à nouveau de bénéficier d’aides financières  permettant de faire des économies. La rénovation est une opportunité pour la filière du bâtiment dans nos territoires et un moteur pour l’innovation ».

 

En novembre 2017,  au moment de lancer le Plan Climat et de la Stratégie logement, Nicolas Hulot et Jacques Mézard annoncent la couleur. Par le biais d’une concertation citoyenne sur le thème de la rénovation énergétique des bâtiments, le ministre de la Transition écologique et celui de la Cohésion des Territoires affirment de nouveau une volonté claire du gouvernement : accélérer la rénovation des bâtiments énergivores et mal isolés afin d’ériger la rénovation énergétique de l’habitat comme priorité nationale.

 

Le lancement de ce nouveau plan a aussi pour but de rappeler aux français que, encore une fois, le cap ne change pas pour 2018. Dans la lignée de la loi pour la Transition énergétique et pour la croissance verte portée par la ministre de l’environnement de l’époque Ségolène Royal, les pouvoirs publics s’engagent à aider les foyers à financer leurs travaux de rénovation énergétique de leur logement, et ce par le biais d’aides financières se traduisant souvent par des dispositifs d’exonération d’impôts. Une bonne façon de réduire considérablement vos taxes tout en investissant pour votre confort personnel et vos futures économies d’énergies.

   dispositifs d'aide rénovation énergétique

 

  Alors, du Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique (CITE), de l’éco-prêt à taux zéro ou de la TVA à taux réduits, laquelle de ces aides est la mieux adaptée à votre situation, et comment y être éligible ? On vous éclaire sur le sujet (sans gaspiller d’énergie !).

 

 Le crédit d’impôt pour la transition énergétique, l’aide financière phare des ménages 

 Le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique est un dispositif permettant de déduire de votre déclaration d’impôt sur le revenu une partie des dépenses dites “éligibles” utilisées pour des travaux de rénovation de votre logement, avec pour condition première qu’il en améliore les performances énergétiques. Si le crédit d’impôt est supérieur au montant de l’impôt lui-même, ou si vous n’êtes pas imposable, l’excédent doit être remboursé.

 

 Pouvez-vous bénéficier du CITE ?

Si le Crédit d’Impôt pour la Transition Energétique est ouvert à tous, encore faut-il respecter un certain nombre de conditions pour y être éligible. Ainsi, peuvent bénéficier de ce dispositif les propriétaires occupants dont l’habitation concernée par les travaux est aussi la résidence principale. Les locataires et les occupants à titre gratuit peuvent aussi bénéficier de cette aide fiscale jusqu’au 31 décembre 2018. Deuxième condition immuable, la maison individuelle ou l’appartement concerné par la rénovation énergétique doit être achevée depuis plus de 2 ans au jour du début du chantier.

Un dispositif prenant en compte jusqu’à 16 000 euros de dépenses

Le CITE est une aide publique dont le montant ne peut pas dépasser 30% des sommes dépensées pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique. De plus, l’Etat a définit des plafonds de dépenses en fonction de votre situation. Ainsi :

  • Pour une personne seule dans son logement, le plafond de crédit d’impôt ne peut excéder 8000 euros.
  • Pour un couple le plafond est fixé à 16 000 euros, une limite pouvant être majorée de 400 euros pour chaque personne à charge supplémentaire vivant dans le logement rénové.

 Les documents à fournir pour disposer du CITE

 Tout citoyen remplissant les différentes conditions édictées ci-dessus peut bénéficier du CITE. A lui alors de fournir les documents permettant de justifier de sa situation, à savoir :

  • Une facture comportant votre nom et adresse et ceux du prestataire (entreprise de rénovation, professionnel Reconnu Garant de l’Environnement, etc…)
  • le taux de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA)
  • Le total Hors taxe du montant des travaux
  • l’adresse de réalisation du diagnostic et des travaux
  • la nature exacte des travaux
  • La désignation des équipements et leur montant.

 Ce dernier point est particulièrement précis, car les dispositions du  CITE prévoient une liste d’équipements permettant d’y être éligible ou non, en fonction notamment de leur techniques de performances énergétiques. De plus, ces équipements sont amenés à varier en fonction des années comme cela est le cas pour l’année 2018.

 

 Le CITE en 2018 : ce qu’il faut retenir

Reconduit par le gouvernement pour une nouvelle année, le CITE est donc de retour en 2018, et s’il n’a pas fait l’objet de bouleversements majeurs, notamment quant à son but initial, celui d’améliorer la qualité environnementale de son habitation, il a connu quelques subtiles modifications quant aux éléments entrant et sortant du dispositif.

changements 2018 CITE

A noter: pour connaître la liste exacte des équipements concernés par le CITE, rendez vous sur le site de l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME)

 

Voir :

 https://www.fournisseur-energie.com/actualites/">https://www.fournisseur-energie.com/actualites/ 

 

 L’éco-prêt à taux zéro

 Autre dispositif d’aide publique aux travaux de rénovation énergétique, l’éco-prêt à taux zéro qui comme son nom l’indique, est un prêt au taux d’intérêt parfaitement nul et accessible sans condition de ressources, permettant de financer un ensemble cohérent de travaux d’amélioration de la performance énergétique de votre logement. A l’image du CITE, ce dispositif est renouvelé chaque année et est donc plus que jamais d’actualité en 2018 pour les ménages français désireux d’en profiter.

 Comment bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro ?

L’éco-prêt à taux zéro présente un avantage majeur, à savoir qu’il s’adresse non seulement aux personnes physiques (bailleur ou propriétaire occupant) ainsi qu’aux sociétés civiles, si celles-ci sont non soumises à l’impôt sur les sociétés, et dont au moins un des associés est une personne physique. Dans le cas précis ou vous êtes un propriétaire bailleur, c’est à dire que vous louez le logement vous appartenant, vous pouvez bénéficier de ce dispositif en vous engageant à louer le logement en tant que résidence principale.

 

eco-prêt à taux zéro

  A noter : un seul éco-prêt à taux zéro peut être accordé par logement, sauf dans le cas d’un éco-prêt à taux zéro complémentaire . 

  Pour quels types de travaux ?

 L’éco-prêt à taux zéro est un dispositif particulièrement intéressant pour procéder à la rénovation de  votre habitat, pouvant vous être accordé pour supporter:

  • Le coût d’achat et de pose d’équipements, produits et ouvrages permettant de réaliser des économies d’énergie dans votre logement
  • Les frais de maîtrise d’oeuvre et des études relatives aux travaux
  • Les frais de l’assurance maître d’ouvrage éventuellement souscrite par vos soins

A noter: si l’éco-prêt à taux zéro est disponible aussi bien concernant l’achat des équipements que pour la maîtrise d’ouvrage, les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises employant des professionnels RGE (Reconnus Garants de l’Environnement)

 

Le programme “Habiter Mieux” de l’Anah 

 

Enfin, autre aide émanant des pouvoirs publics et plus précisément de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), le programme “Habiter Mieux” qui permet aux foyers français de bénéficier d’importantes aides  afin de rénover leur chauffage ou l’isolation de leur logement dans le but de réduire leurs factures d’énergie.

 

Le saviez-vous?

Avec le programme « Habiter Mieux » vous pouvez bénéficier d’une aide pouvant aller jusqu’à 12 000 euros

 

Pouvez-vous bénéficier de ce programme ?

Vous pouvez parfaitement demander à bénéficier de ce programme si vous êtes un propriétaire occupant disposant de revenus inférieurs aux plafonds de ressources indiqués sur le site de l’Anah, un propriétaire bailleur ou un copropriétaire pour des copropriétés fragiles.

A noter: Le plafond de ressources applicables pour l’année 2018 doit être calculé en fonction du revenu fiscal de référence de votre avis d’imposition pour l’année 2017.

Les conditions pour pouvoir disposer de cette aide sont également autres. D’autres critères sont également pris en compte comme la vieillesse des logements concernés, notamment ceux qui ont plus de 15 ans à la date où le dossier est déposé, mais également les logements n’ayant pas bénéficier d’autres aides pour la rénovation émanant de l’Etat dans les cinq dernières années.

Une aide atteignant 50% du montant total de vos travaux

Disposant de conditions d’éligibilités particulièrement exigeantes, le programme “Habiter Mieux “ est réservé, d’une manière générale, aux foyers rencontrant le plus de difficultés financières.

Ainsi, les ménages se situant dans la catégorie “ressources très modestes” peuvent se voir rembourser 50% du montant total HT de leurs travaux, plafonnés à 10 000 euros.

Si vous vous situez dans la catégorie “ressources modestes”, ce montant s’élève à 35% des dépenses HT engendrées pour la réalisation de vos travaux. Il est également possible pour les deux types de catégorie, de bénéficier d’une prime “Habiter Mieux”, correspondant à 10 % du montant total des travaux dans la limite de 2000 euros dès lors que les travaux de rénovation énergétique permettent de faire au moins 25% d’économies d’énergie.

Un programme d’accompagnement pour les foyers en difficulté

accompagnement anahAutre avantage particulièrement mis en avant par l’Anah dans son dispositif, la possibilité de bénéficier d’un accompagnement délivré par un opérateur-conseil payé par l’aide forfaitaire fournie par l’organisme (560 euros). Si vous habitez dans un périmètre particulier où ont lieu des Opérations d’Amélioration de l’Habitat (Opah) ou un Programme d’Intérêt Général (PIG), cet accompagnement est complètement gratuit.

Sources:

 

https://papernest-dot-yamm-track.appspot.com/Redirect?ukey=1jquX9MVazFZH8e_xK7Vk_iTP3Rvxtu-xBrGyMp54SQk-1194370486&key=YAMMID-79667600&link=https%3A%2F%2Fwww.fournisseur-energie.com%2Faides-travaux-de-renovation-energetique%2F 

 

VOIR COMPLEMENT D'INFO :

https://www.fournisseur-energie.com/actualites/

IMPOTS LOCAUX : OU EN SOMMES NOUS A NÎMES ?

 

Dans la presse : 

Classement 2017 des villes où les impôts locaux sont les plus et les moins élevés, à partir de la dernière étude du Forum pour la gestion des villes. Voici celles où les taux font grimper les factures. Les taux de taxes d'habitation et foncière n'ont, en moyenne, été augmentés que de 0,1% cette année, après 1% en 2016 et 1,8% en 2015", selon le quotidien ayant commandé l’étude. 

Certaines villes appliquent tout de même des taux bien plus élevés que d'autres, comme par exemple Lille avec un taux de taxe d'habitation à 45,65% ou Grenoble avec une taxe foncière de 38,02%. Voici, dans le détail, celles où les taux de la taxe d'habitation et de la taxe foncière sont les plus hauts. 

Taxe d'habitation :

1 - Lille : 45,65%

2 - Marseille : 40,25%

3 - Nîmes : 40,10%

4 - Strasbourg : 36,65% 

5 - Rennes : 35,63% 

 

Taxe foncière : 

1 - Grenoble : 38,02%

2 - Angers : 35,16% 

3 - Nantes : 33,92%

4 - Montpellier : 31,35%

5 - Orléans : 31,09%

6 - Nîmes : 31,05 %

 

D'autres villes s'en sortent au contraire beaucoup mieux. C'est ainsi Paris qui reste la ville où la taxe d'habitation est la moins élevées, avec un taux de 13,38%. Pour la taxe foncière, c'est du côté de Boulogne-Billancourt qu'il faudra se tourner avec un faible taux de 8,01%.  Mais c’est bien loin de chez nous, de plus Paris est bien plus polluée et Boulogne Billancourt n’est pas inscrite sur la liste du patrimoine mondial par l’UNESCO ! On ne peut tout avoir !

Les APL revues à la baisse dès la rentrée ?

21 juillet 2017, 23h28 | MAJ : 22 juillet 2017,

 

Pour de nombreux étudiants, la période estivale est dédiée à la recherche d'un logement. 

 

Environ 800 000 étudiants sont concernés par cette aide. Cette piste d'économies envisagée par le gouvernement risque de causer la grogne des allocataires.

 

Pour les étudiants, la période estivale va souvent de pair avec la recherche d'un logement. Autant dire que le timing choisi par le gouvernement pour l'annonce de la baisse de l'APL, l'aide personnalisée au logement, n'est pas des plus heureux. Et ce d'autant plus qu'elle pourrait intervenir dès la rentrée prochaine, selon les informations de LCI publiées vendredi. Samedi 26 juillet, Matignon a confirmé une baisse des APL de 5 euros par mois à partir du mois d'octobre (LIRE ICI).

 Jeudi, à l’Assemblée nationale, lors du débat d’orientation des finances publiques pour 2018, Gérald Darmanin, le ministre de l'Action et des Comptes publics, a réaffirmé la volonté du gouvernement de réduire à tout prix les dépenses publiques. «Tous les objectifs du gouvernement sont liés à la réduction du poids des dépenses publiques», a martelé le ministre. Dans sa ligne de mire : les aides personnalisées au logement, qui représentent 20 milliards d’euros de dépenses en 2016 pour l’Etat et 40% des aides au logement. Elles constituent l’aide principale dont disposent les étudiants pour s’acquitter de leur loyer. Elles ont été touchées par plus de 2,6 millions de foyers au premier trimestre 2017, pour une aide moyenne de 225 euros par allocataire.

 

La baisse des APL a été votée par la précédente majorité ?


Le ministre des Comptes publics n’a pas explicitement évoqué les APL ce jeudi, mais il l’avait fait précédemment, le 12 juillet. Auditionné, aux côtés de Bruno Le Maire, par la commission des Finances de l’Assemblée nationale, pour s’expliquer sur les budgets 2017 et 2018, Darmanin a confirmé la volonté du gouvernement de réduire ces aides. «La baisse des APL a été votée par la précédente majorité, mais n’a jamais été mise en place. Nous prendrons les mesures votées par le Parlement.»

Depuis octobre 2016, les APL ont déjà été plafonnées en fonction du montant loyer des étudiants, pour enrayer la hausse constante de ces aides.  

 

Des dépenses d’abord retoquées par Edouard Philippe :


Le premier à avoir pointé les APL comme une potentielle cible de la baisse des dépenses publiques, c’était Edouard Philippe, lors de son discours de politique générale du 4 juillet 2017. «Nous dépensons deux fois plus que nos voisins européens dans l'aide au logement, et les Français éprouvent toujours autant de difficultés à se loger», avait déclaré le Premier ministre. Les APL sont régulièrement contestées pour « leur tendance à faire flamber les loyers au profit des propriétaires ». 

A la fin de son quinquennat, François Hollande avait affirmé sa volonté de supprimer les APL pour les ménages avec un patrimoine de plus de 30 000 euros, ce qui représente environ 10% des bénéficiaires.

 

J.F.  leparisien.fr

Loyers impayés : une solution en ligne innovante pour se protéger

Une plate-forme dédiée à la mise en relation entre propriétaires et locataires et la gestion en ligne des locations propose désormais une garantie totale contre les loyers impayés. Sans plafond, ni conditions.

LE MONDE | | Par

 

 

Pour se prémunir des loyers impayés, de nouvelles solutions ont vu le jour.
 

Les impayés de loyers sont la hantise des bailleurs privés, souvent tenus à des remboursements de crédit. Certes, la caution d’un proche peut constituer une solution, notamment pour un logement étudiant. Visale, le dispositif mis en place par l’Etat et Action Logement, peut aussi rassurer face à un locataire de moins de 30 ans.

Lire aussi :   Location : la caution Visale étendue à tous les moins de 30 ans

La parade consiste, sinon, à s’assurer via le professionnel qui gère le bien, ou directement auprès d’un assureur, contre une prime oscillant entre 2% et 4 % des loyers. Mais la mise en œuvre des garanties est soumise à des conditions drastiques et très variables d’un contrat à l’autre.

 

Toucher son dû, « quoiqu’il arrive »

Quelle alternative ? Somhome, une plate-forme de mise en relation entre propriétaires et locataires et de gestion en ligne des locations créée en avril, propose une garantie loyers impayés innovante. « Elle permet aux propriétaires gérants seuls et déposant leur annonce sur notre site, d’être sûrs, quoi qu’il arrive, de toucher leur loyer avant le 15 du mois », explique Jean-Philippe Bertin, le fondateur de la start-up.

Lire aussi :   Location : se porter garant, un engagement fort

Le locataire paie son loyer via la plate-forme, qui reverse ensuite la somme au propriétaire. S’il ne paie pas, le bailleur est bien sûr averti de l’incident de paiement, par courriel, mais n’en subit aucune conséquence. « Pour rassurer les propriétaires et faire sauter cette crainte des impayés, nous avons souhaité aller au-delà des contrats aux alinéas de bas de page en petits caractères, et proposons une garantie totale et sans mauvaise surprise », poursuit le fondateur. Pas de plafond. Pas de limite dans le temps.

Le coût : 5,90 % des loyers

A quel prix ? La gestion en ligne et la garantie loyers impayés coûte au propriétaire-bailleur 5,90 % de ses encaissements annuels. « C’est beaucoup moins cher qu’une gestion déléguée complétée d’une assurance loyers impayés », conclut Jean-Philippe Bertin.

Lire aussi :   Se porter caution n’est pas un acte anodin

Notez que cette garantie sur fonds propres, et non via un assureur, est possible grâce au récent mariage de la start-up avec le groupe Foncia, qui proposait déjà une garantie similaire (sur fonds propres et illimitée en termes de montant de loyer et de durée d’indemnisation) à ceux qui lui confiaient la gestion de leurs biens. « Somhome applique la même philosophie que nous si ce n’est que la start-up s’adresse à ceux qui ont choisi une gestion en ligne », explique Stéphane Dupuis, de Foncia.

 

En savoir plus sur http://www.lemonde.fr/argent/article/2017/07/21/loyers-impayes-une-solution-en-ligne-innovante-pour-se-proteger_5163227_1657007.html#0EE0ediibpwpgDg5.99

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SONT A LA CHARGE DU LOCATAIRE LES TRAVAUX D’ENTRETIEN SUIVANTS :

 

Le remplacement des interrupteurs, des prises, coupe-circuits, fusibles, hors d’usage et baguettes de protection abimés.

Le remplacement des vitrages détériorés, graissage des gonds, paumelles et charnières, réparation des poignées et boutons de portes, gonds, crémones, …

Le locataire veille au bon fonctionnement de l’interphone et dispositif d’ouverture à distance ainsi qu’à leur remplacement en cas de mise hors d’état de marche.

Système de chauffage : Le rinçage et l’entretien des corps de chauffe et des tuyauteries est de la responsabilité du locataire. Il lui revient de dépoussiérer les radiateurs, les purger, remplacer si besoin les petites pièces de mécanisme. Réaliser régulièrement (au moins une fois par an) le nettoyage des aérations (VMC, …).

Entretenir et graisser si nécessaire la robinetterie. Remplacement des petites pièces usées. Remplacement des robinets détériorés ou devenus hors d’usage. (En cas de vétusté manifeste c’est au propriétaire que revient la charge du remplacement).

Remplacement des tuyaux souples vieillissants, colliers de serrage, clapets, entretien courant des pièces telles que les siphons, remplacement des flexibles de douche abimés ou usés, …

Remplacement quand nécessaire les tasseaux, tablettes, dispositifs de fermetures des placards, …

Eclairage : ampoules, tubes lumineux grillés, …

Détartrage de la cuvette des WC et du réservoir de la chasse d’eau, remplacement des joints, du flotteur,  … (En cas de grande vétusté le propriétaire est réputé devoir changer entièrement le WC).

Le locataire doit entretenir la chaudière individuelle de l’appartement et, le cas échéant, payer les petites réparations, remplacement de pièces hors d’usage, … si son contrat d’entretien (obligatoire) ne les prend pas en charge.

L’entretien de la hotte de cuisine (nettoyage régulier des filtres, …) est  à la charge du locataire (mais le changement complet de l’appareil en cas de vétusté manifeste est à la charge du propriétaire).

 

Décret n° 87 / 712 du 26 août 1987

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Le préavis pour une location immobilière : on vous dit tout !

Publié le par
 
Mis à jour le 31/08/2016

 

Préavis pour une location immobilière : Quelles sont les démarches à effectuer

Vous souhaitez mettre fin à votre contrat de location immobilière ? C’est possible, mais quel est le préavis pour une location ? La loi prévoit que le bail peut prendre fin précocement à partir du moment où le locataire ou le propriétaire présente son congé. Les dispositions concernant les préavis dans la location ont été largement modifiées par la loi dite ALUR du 24 mars 2014 et par la loi dite Macron du 6 août 2015. Nous vous détaillons les conditions de préavis pour les baux à usage de résidence principale ainsi que leurs modalités tant pour le locataire que pour le propriétaire.

La résiliation du bail par le locataire

Le locataire d’un appartement ou d’une maison peut transmettre sa dédite à tout instant. Toutefois, il doit respecter certaines règles, comme le délais de préavis ou encore ses modalités.

Le préavis du locataire : règles générales

On peut distinguer deux cas de figure en matière de préavis de logement occupé à titre de résidence principale :

  • le logement meublé : le préavis est de 1 mois ;
  • le logement vide : le préavis est de 3 mois ou, dans certains cas particuliers, de 1 mois (le préavis réduit).

Le préavis réduit du locataire

Pour pouvoir bénéficier du préavis réduit à 1 mois, le locataire doit être concerné par l’une des situations suivantes :

  • Décrocher un premier emploi : Ce motif est valable quelque soit le type de contrat de travail, mais il ne l’est pas pour un stage ou la transformation d’un CDD en CDI.
  • Perdre involontairement son emploi : Cette justification doit faire suite à un licenciement, une rupture conventionnelle, une fin de CDD ou de mission d’intérim. Le locataire doit alors attendre la fin effective de son contrat de travail pour envoyer son courrier de préavis. La démission, la fin des droits au chômage, le départ en retraite ou l’arrêt de l’activité d’entrepreneur indépendant ne sont pas jugés comme des motifs permettant de bénéficier du préavis réduit.
  • Disposer d’un nouvel emploi suite à une perte d’emploi : Les deux événements (perte d’emploi et retour à l’emploi) doivent avoir lieu au cours du même bail. Il n’y a pas de critère d’éloignement géographique minimal à respecter entre le nouvel emploi et le domicile.
  • Obtenir une mutation professionnelle : Cette raison fonctionne sans condition de distance minimale, que le locataire soit à l’initiative de la mutation ou que ce soit l’employeur et même pour suivre son employeur, en cas de déménagement de l’entreprise.
  • Être bénéficiaire du RSA : Ce motif n’inclut pas les allocataires de l’ASS (Allocation de solidarité spécifique) ou de la prime d’activité.
  • Être bénéficiaire de l’AAH (allocation adulte handicapé).
  • Présenter un état de santé nécessitant de changer de logement : Se justifiant avec un certificat médical, ce motif est sans condition d’âge et concerne exclusivement le locataire.
  • Se voir attribuer un logement social : Cela est valable si le domicile actuel est dans le parc privé. De plus, lorsque le présent logement est dans le parc social, le préavis réduit s’obtient si le bailleur est le même que pour le futur domicile, sinon un préavis de 2 mois est à respecter.
  • Être domicilié en zone tendue : Les communes concernées sont situées dans des agglomérations de plus de 50.000 habitants où la demande de logements est plus abondante que l’offre. Elles sont listées par décret (liste des zones tendues).

Bon à savoir pour les couples mariés ou pacsés!

Pour ce qui concerne les couples mariés ou pacsés, il suffit que l’un des deux co-titulaires du contrat de bail réponde à l’un des motifs cités ci-dessus pour pouvoir bénéficier du préavis réduit à 1 mois.

Si vous n’êtes pas dans les cas listés ci-dessus, vous ne pouvez pas bénéficier d’un préavis réduit de droit. Néanmoins, vous pouvez tout de même solliciter votre bailleur afin d’en bénéficier. Expliquez lui votre situation. Il pourra accepter ou refuser votre demande.

Comment résilier son bail ?

Pour donner congé de son logement, le locataire dispose de trois possibilités :

  • adresser à son bailleur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception,
  • transmettre sa dédite par voie d’huissier de justice ou
  • remettre en main propre sa lettre, contre décharge.

Le préavis ne débute qu’à la date de réception par le bailleur du courrier.

S’il y a plusieurs titulaires du bail (couple ou colocation), tous doivent être signataires de la lettre de congé pour qu’elle soit valide.

Le contenu du préavis

Bien qu’il ne soit pas strictement défini par la loi, le contenu de la lettre doit néanmoins préciser explicitement la volonté de quitter l’appartement ou la maison.

Madame, Monsieur,

Je vous fais part de mon intention de résilier mon contrat de location de l’appartement situé (Adresse complète) que j’occupe depuis le (date à préciser).

Conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, cette résiliation sera effective en date du (Date à préciser) respectant ainsi un délai de (un ou trois) mois.

(Précisez les motifs si vous voulez bénéficier du préavis réduit de un mois)

Dans l’attente de votre réponse, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

(Votre Nom)

Les motifs

Le locataire n’a pas à préciser ses motifs. Néanmoins, s’il souhaite bénéficier du préavis réduit, il doit le préciser clairement et joindre un justificatif du motif lui correspondant.

La date

Si le locataire ne stipule pas la date à laquelle il souhaite quitter le logement, la jurisprudence a défini qu’elle correspond à trois mois après la date de réception du courrier de préavis. Sinon, le locataire peut spécifié une date postérieure à la fin du délais de préavis.

Annuler le préavis

Une fois le préavis en cours, le locataire ne peut plus revenir sur son souhait de quitter le logement. Néanmoins, il lui est possible de solliciter l’accord du propriétaire afin d’annuler le préavis ou de le prolonger. Le bailleur pourra accepter ou refuser cette demande.

Le paiement du loyer

Le paiement du loyer et des charges afférentes est dû pendant toute la durée du préavis et jusqu’à la fin du contrat de location. Il est à verser au prorata jusqu’au dernier jour.

Les exceptions à l’obligation de préavis

Lorsque le logement est insalubre ou indécent, il peut être possible de partir de son domicile sans adresser de préavis et même sans obtenir l’accord du bailleur.

Pour cela, il convient d’obtenir une exemption de préavis auprès du tribunal qui statue au cas par cas. L’insalubrité ou l’indécence peuvent par exemple caractériser les logements :

  • particulièrement marqués par l’humidité impliquant des problèmes de santé aux locataires,
  • disposant d’une installation électrique dangereuse,
  • étant infestés de puces,
  • ne bénéficiant plus d’eau depuis un certain temps.

Le locataire doit alors en faire la preuve. Pour cela, il pourra par exemple faire établir un constat d’huissier, disposer de certificats médicaux ou encore présenter les copies des lettres envoyées au bailleur sollicitant l’exécution de travaux.

Avant son départ, le locataire doit néanmoins en informer le propriétaire en lui adressant une lettre de congé en recommandé avec accusé de réception. Il convient d’y citer notamment les motifs de son départ et de joindre les justificatifs recueillis sur l’état du domicile.

La résiliation du bail par le propriétaire

De son côté, le propriétaire du logement ne peut résilier le contrat de location que dans les cas suivants :

  • le congé pour habiter : il va habiter dans le logement en question ou y installer un proche ;
  • le congé pour vendre : il vend l’appartement ou la maison ;
  • l’existence d’un motif sérieux et légitime : il peut s’agir d’une irrégularité de paiement des loyers, de la restructuration de l’immeuble, de l’installation de l’activité professionnelle du propriétaire, de troubles récurrents de voisinage, …

En cas de présentation d’un motif mensonger, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 6.000 euros. Vous pouvez lire notre dossier complet sur les risques du congé frauduleux.

Pour présenter son congé, le propriétaire doit attendre la fin de la durée du contrat de location actuel et doit respecter un délais de préavis de 6 mois.

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  •  C’est une relation qui peut
  • devenir conflictuelle, et qui bien
  • souvent rebute à franchir le pas
  • de l’investissement locatif.
  •  

Et pourtant, dans la grande majorité des cas, cette relation ne pose aucun problème ! Mais évidemment on entend toujours davantage parler des conflits que des situations paisibles.

Savez-vous que 91% des bailleurs ont une bonne relation avec leurs locataires ?1 On entend toujours davantage parler des conflits que des situations paisibles.

Toutefois créer une bonne relation n’arrive pas par hasard, et un certain nombre de points permettent d’en poser les bases, que ce soit de la part du locataire ou du bailleur.

Propriétaire: assurer une bonne relation avec son locataire

Beaucoup de propriétaires pensent encore à tort qu’une bonne relation est avant tout déterminée par le comportement du locataire. Et pourtant le bailleur a un grand rôle à jouer pour influencer ce comportement.

 Définir les clairement les règles de base

Faire connaître les principaux devoirs et obligations du locataire :

  • Demander le paiement du loyer et des charges en temps et en heure
  • S’assurer
  • Respecter les règles définies par le bailleur
  • User paisiblement des lieux loués
  • Preserver et entretenir les lieux et les équipements
  • Répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat

 Proposer un bien propre

La priorité, souvent négligée, est de proposer un bien propre. Le logement doit être fourni en excellent état, et s’il est loué meublé, parfaitement équipé, pas uniquement avec les quelques mobiliers de base qui permettent d’obtenir la mention « meublée ».

Le propriétaire devrait pouvoir accepter de vivre dans le bien qu’il loue. Fournir un logement en parfait état est la meilleure façon de le récupérer dans le même état. Le bailleur montre ainsi du respect à son locataire qui en retour entretiendra au mieux le bien.

 Faciliter l’entrée dans les lieux et faire un petit cadeaux

Une autre façon de créer de bonnes conditions de départ, est de faciliter l’entrée dans les lieux du locataire ; ça peut prendre différentes formes, peu coûteuses ou chronophages, mais qui resteront dans la mémoire du locataire :

  • Offrir un petit cadeau de bienvenu (des chocolats, voir une bouteille de champagne pour une location meublée haut de gamme…)
  • Offrir un lot de produits de ménage
  • Offrir un lot de produits pour la salle de bain
  • Créer un dossier d’utilisation du logement (notamment en location meublée, équipée)
  • Créer éventuellement un petit guide sur la ville et ses environs (transport en commun, commerces, restos, lieux touristiques…)
  • Ou encore laisser un petit mot de bienvenu.

Madame, Monsieur,

C’est avec plaisir que nous vous souhaitons la bienvenue et nous espérons que votre nouveau logement répondra à toutes vos attentes.

Soyez assuré(e) que nous désirons vous offrir un logement de qualité et vous donner un service rapide et efficace.

Afin de nous permettre de vous procurer un service qui répondra à vos attentes, nous restons joignables par email ou téléphone.

Nous vous remercions de votre confiance.

Cordialement,

(Votre Nom)

 Résoudre rapidement les problèmes

Mais un bon propriétaire, apprécié de ses locataires, est également celui qui saura résoudre rapidement les problèmes (fuite d’eau, panne de radiateur, coupure d’Internet…). Il faut bien sûr déjà faire un premier retour rapide (par email, téléphone ou visite), dans la journée idéalement, puis avoir un bon carnet d’adresse d’artisans capables de trouver des solutions de manière réactive.

 Rester disponible

Pour entretenir de bonnes relations avec son locataire, le bailleur doit donc rester disponible. Mais tout en sachant garder ses distances ! C’est notamment le risque quand le propriétaire habite le logement voisin, avec cette envie de tout surveiller et contrôler. Il s’agit d’une situation généralement mal vécue par les locataires.

Bon à savoir!

 

Bon à Il faut d’ailleurs rappeler qu’un propriétaire n’a pas le droit de pénétrer dans le logement qu’il loue sans l’accord de son locataire.

 Faire un geste …

Enfin, dans le cas de locataires restant dans le bien loué depuis plusieurs années, il peut être de bon ton de la part du propriétaire de ne pas appliquer systématiquement l’augmentation annuelle de loyer (selon l’indice INSEE de revalorisation des loyers.). Un petit geste qui sera apprécié des locataires qui en retour pourraient bien rester un peu plus longtemps dans le logement au plus grand plaisir du propriétaire…pour une relation gagnant-gagnant.

Locataire: assurer une bonne relation avec son propriétaire

En tant que locataire, il y a bien sûr certains devoirs à respecter qui peuvent paraitre évident mais qui sont déterminants :

  • Souscrire une assurance habitation
  • Payer son loyer en temps et en heure. Proposer d’ailleurs à son bailleur un paiement par virement automatique est toujours apprécié, ce qui évite les petits oublis et par conséquent les petits agacements du propriétaire.
  • Et respecter le logement et éventuellement le mobilier et les équipements qui lui ont été confié

Mais d’autres points contribuent également à assurer une relation honnête et respectueuse, notamment :

  • Faire remonter les problèmes rencontrés : que ce soit au sein du logement en lui-même, ou au sein de la copropriété (problèmes de voisinage par exemple…). Le locataire est en général la meilleure source d’information pour le propriétaire.
  • Faciliter les visites éventuelles du propriétaire, que ce soit pour faire réaliser des devis de travaux ou faire visiter de futurs candidats locataires.
  • Et enfin assumer les dégradations qui auraient pu intervenir durant la période de location. Il est toujours plus honnête de prévenir le bailleur que d’attendre qu’il le découvre par lui-même.

1 Sondage réalisé en Avril 2016 auprès de 2000 bailleurs Rentila.com

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LOCATAIRES : PREPARER AU MIEUX SON ETAT DES LIEUX DE SORTIE

 

 Que ce soit en lien avec une agence ou bien directement avec son propriétaire, les démarches sont identiques: fixer au plus tard 10 jours avant votre départ, la date de rendez-vous pour l'établissement de "l'état des lieux".

 Informez vous-même de votre départ les différents organismes relatifs à la distribution d'energie (eau, gaz, électricité) téléphone, fournisseur fibre, ... Les contrats que vous avez établis sont personnels et confidentiels.

 Le jour de l'état des lieux de sortie, le logement sera vidé de tout mobilier et effets personnels (y conpris votre box ou emplacement parking) et totalement nettoyé, les petits désordres réparés (trous bouchés, tapisserie recollée, ...) afin de prermettre au maximum la restitution de votre caution, selon les termes de la loi (décret 87-712 du 26-08-87 et loi du 06-07-89).

      Exemples :

ENTRETIENS ET REPARATIONS A LA CHARGE DU LOCATAIRE

SOUS PEINE DE FACTURATION ET RETENUE SUR CAUTION.

IL S'AGIT DONC DE :

 Remettre en place les portes, appareils sanitaires ou éléments de mobilier que vous auriez déplacés ou déposés.  -> Facturation : 50€ de l'heure de remise en état

 Laisser ou replacer douilles et ampoules :  --> 10€

 Reboucher proprement les trous de chevilles : --> 15€

 (Un nombre important de trous sur un mur serait assimilable à une dégradation et entrainerait une réfectiion du panneau : -->12€ / m²)

 Réparer les éventuelles fuites, joints de robinets, ... dégradation de plomberie --> 10€

 Nettoyer vitres, moquettes, aérations, cuvettes de wc, autres éléments ayant subi des salissures --> 30€ de l'heure pour travaux de remise en ordre.

 Déclarer auprès de votre assurance tous dégats des eaux, bris de glaces, murs ou moquette tachées ou déchirées, ainsi que tout autre sinistre éventuel --> selon devis établi par un professionnel.

 Faire ramoner la cheminée de chaudière, vérifier la bonne réalisation des visites relatives au contrat d'entretien de cette chaudière, nettoyer le cas échéant le filtre de votre hotte d'aspiration et dans tous les cas les bouches d'aspiration de votre VMC --> coût moyen = 100€.

(évaluations 2016)

 

 Les justificatifs tels que déclarations d'assurances, de ramonage ou d'entretien, doivent être  impérativement remis à l'agence ou au propriétaire lors du constat (état des lieux)

 De même, l'ensemble des clés du logement, dépendances et espaces communs confiées lors de  l'installation seront ainsi restituées. Toute absence de clé (notamment celle occasionnant une  nouvelle copie ou un changement de serrure) entrainant des frais fera l'objet dune retenue sur  caution.

 

 N'oubliez pas de conserver votre contrat d'assurance habitation jusqu'à la date de fin du préavis  dûment accepté par l'agence ou le propriétaire bailleur, car votre responsabilité reste engagée  en cas de problème ou sinistre. De ce point de vue, la remise des clés avant la fin du préavis,  n'implique en aucun cas de la part du bailleur, renonciation au paiement des loyers, le locataire  restant responsable des désordres pouvant survenir dans le logement et relevant de ses  obligations contractuelles.

COMPRENDRE VOTRE FACTURE D’EAU

Distribution de l’eau, traitement des eaux usées, somme dédiée aux organismes publics en charge de la gestion de l’eau… Voici comment est composée votre facture d’eau.  

Vous recevez régulièrement vos factures d’eau en y jetant un œil et ne comprenez pas réellement ce qui y est écrit ? Pas de panique, le site gouvernemental Service-public.fr vient de publier un petit détail de la facture.

Celle-ci est composée de trois rubriques. Elle permet ainsi de décomposer le prix de l’eau qui est fixé par la commune. Le tarif comprend notamment le coût de collecte, de traitement et de distribution de l’eau, le coût de traitement des eaux usées et enfin les taxes et redevances.

Voici le détail des trois rubriques présentes sur la facture :

- Distribution de l’eau

Il s’agit de l’ensemble des opérations nécessaires pour obtenir l’eau du robinet. Cette rubrique comprend notamment l’abonnement (montant forfaitaire, les frais de locations ou d’entretien du compteur…). S’ajoute à cela la consommation de l’eau (avec le volume consommé) et enfin la redevance pour prélèvement sur la ressource en eau (qui sert à financer les actions de préservation de la ressource en eau).

- Collecte et/ou traitement des eaux usées

Comme son nom l’indique, cette rubrique présente sur la facture d’eau correspond aux frais d’assainissement des eaux usées. "Elle comprend un montant fixe (l'abonnement) et un montant variable calculé sur la base de la consommation effective de l'abonné", précise Service-public.fr.

- Organismes publics 

La dernière rubrique concerne les organismes publics : elle correspond aux sommes allouées aux organismes chargés de la gestion de l’eau. Le montant à leur verser est calculé en fonction du volume d’eau utilisé par le foyer.

 

NOUVELLE TAXE IMMOBILIERE (2017) POUR LES PROPRIETAIRES EN OCCITANIE ?

 

Une nouvelle taxe immobilière doit être intégrée au projet de loi des finances de 2017 et concernera les propriétaires. Explications :  

 

Le gouvernement a annoncé récemment la création d’un nouvel impôt à l’échelle régionale pour les propriétaires. La "taxe spéciale d’équipement régional" (TSER), c’est son nom, concernera les entreprises et propriétaires de foncier bâti.

Cette taxe, qui devrait apparaître dans le projet de loi des finances de 2017, permettra "d’augmenter sensiblement la taxe foncière des propriétés bâties et la cotisation foncière des entreprises (CFE)", selon le site MaCommune.info, qui relaie la nouvelle.

600 millions récoltés grâce à cette taxe ?

A noter que tous les propriétaires ne seront pas forcément soumis à cette taxe. C’est en effet les présidents de régions qui décideront ou non de l’appliquer pour leurs administrés. L’argent qui pourrait être récolté devrait toutefois en motiver plus d’un à appliquer le dispositif. "Le TSER, utilisé à plein régime rapporterait, d’après Bercy, au maximum 600 millions d’euros. Difficile alors de ne pas être tenté de l’employer", précise Explorimmo.

 
Le taux pourra également varier selon les régions qui l’appliqueront en fonction du montant que la région désirera récupérer et de la base d’imposition. Un taux qui pourrait être en moyenne de 0,6% pour les entreprises et de 0,5% pour les particuliers.
 

         

 

        L’indice des loyers (IRL) augmente de 0,06%

 

                             au 1er trimestre 2016

 

  La taxe d'habitation reste quasi stable au premier trimestre 2016, progressant de 0,06 sur un an, a annoncé l'INSEE.

  Au premier trimestre 2016, l'indice de référence des loyers s'élève à 125,26.

  NB : cette indication doit figurer dans les baux de location dans chaque nouvelle rédaction suite, par exemple à un changement de locataire. 

 

Union Fédérale des Consommateurs Que Choisir de Côte d‛Or 2, rue des Corroyeurs – Boîte n° 14 21068 DIJON Cedex Tél : 03 80 43 84 56 Mail : contact@cotedor.ufcquechoisir.fr Dijon, le 21 mars 2016

 

Accès à la location/agences immobilières : Les candidats de Côte d’Or bien mal lotis !

 

Deux ans après l’adoption de la Loi ALUR, dont l’objectif était notamment de simplifier l’accès à la location, l’UFC‐ Que Choisir  de Côte  d’Or,  épingle, sur  la base d’une  enquête  de terrain  auprès  de  9  agences  immobilières  du  département1 , la persistance de pratiques abusives.  Suite  à son  enquête  accablante  de  2011 soulignant  la  voracité tarifaire  des  agences  immobilières  vis‐à‐vis  des  candidats  locataires  (1  mois  de  loyer  environ  pour  les  frais)  qui  n’avait  d’égale  que  l’avarice  en  termes  d'information (défaut d'affichage et conseils). L'UFC Que Choisir avait obtenu des avancées dans la Loi ALUR de mars 2014 (délimitation stricte des prestations facturables aux locataires, plafonnement des frais  d’agences,réactualisation des pièces interdites pour la constitution du dossier, mise en place d’une grille de vétusté pourl’état des lieux, etc.). Décidée à vérifier l’assainissement des pratiques en Côte d’Or, l’association a de nouveau mené l’enquête en novembre 2015… Loin d’un assainissement, force est de déplorer la persistance d’excès à tous  les étages ! Information : affichage du diagnostic de performance énergétique (DPE) et des honoraires détaillés : Si  l’affichage  du  DPE  a  été  constaté  dans  la majorité  des  agences,  en revanche  l’information  détaillée sur les honoraires distinguant les frais d’agence de l’état de lieux qui peut être réalisé par un tiers, n’est pas respectée  dans 78 % des cas. Si l’affichage en vitrine des honoraires au global a été constaté, il n’en est pas de même pour  les honoraires détaillés pour lesquels 87 % des agences n’affichent aucune information, alors que cette obligation  légale date de 25 ans !  Plafond des frais d’agences : un résultat bien  loin des objectifs initiaux L’ambition du Législateur :  division par deux des frais d’agence dans notre zone. La part locataire des honoraires  d’agence représente de 254 € à 443 €.  Les honoraires par m2 s’étalent de 10,6 % à 11,1 % en‐dessous du plafond  de la loi Alur. Les  craintes  émises  par  l’UFC‐Que  Choisir,  au  moment  de  la  publication  du  décret, se  confirment  avec  cette  enquête ! Et les tarifs élevés pour les locataires ne sauraient être justifiés par la qualité du conseil et des services  proposés.  Conseils et services : des agences avant tout au service du bailleur Si,  en  majorité,  les  conseils  et services  ont  été  donnés  de  manière satisfaisante sur  le  bien  en  location  pour  l’ensemble des agences, l’une d’entre elles a été très insuffisante. La quête excessive de garanties des agences au  1 Les bénévoles de l’association  locale ont enquêté du 7 au 25 novembre 2015 auprès de 9 agences autour d’un scénario  unique : aider un jeune membre de sa famille dans sa recherche studio/T2 à louer.  Le  candidat  locataire avait un dossier  répondant aux obligations légales. Il gagnait 3 fois le montant du loyer et n’avait pas de garant. Ils entendaient vérifier le  respect  par  les  agences  des  obligations  légales  et réglementaires s’agissant  de  l’information  en  vitrine,  du montant  des  honoraires exigés et des pièces demandées pour le dossier, et apprécier le conseil.  profit  des  bailleurs  a  la  vie  dure  puisque  malgré  le  décret  de  novembre  2015  listant  strictement  les  pièces  exigibles, 88 % des agences enquêtées n’ont pas hésité à demander au moins un document interdit (RIB, carte  grise). Au vu de ces éléments regrettables, l’UFC‐Que Choisir de Côte d’Or passe à l’action et : ‐ la  Fédération UFC‐Que Choisir  a mis  en demeure  78 % des  agences  enquêtées  pour  lesquelles  des  illégalités  ont  été  constatées,  de se  conformer  à  la  Loi  ALUR.  A  défaut  de réaction  de  la  part  des  agences concernées, elle se réserve le droit d’agir en justice, ‐ demande à l’administration d’intensifier les contrôles auprès des agences immobilières, ‐ intervient  auprès  des  parlementaires  du  département  pour  qu’ils  interpellent  le  gouvernement  en  vue  d’une  baisse  significative  des  plafonds  réglementaires  des  honoraires,  d’une  amélioration  de  l’affichage des honoraires, notamment s’agissant de la possibilité de faire réaliser l’état des lieux par  un tiers, et d’une publication sans délai des décrets d’application de la  Loi ALUR encore en attente  comme celui prévoyant une grille de vétusté devant permettre une objectivation de l’état des lieux.  Contact presse : Pierre Guille  06 80 20 30 52                               Odette Mairey – 06 41 49 09 38>

SPECIAL COPROPRIETAIRES

Les loyers perçus pour la location d’un parking font-ils partie des revenus fonciers ? | Immobilier | Scoop.it

Lorsque vous mettez une ou plusieurs places de parking en location, les sommes que vous percevez à ce titre sont assujetties à l’impôt sur le revenu. Selon certains critères, les loyers peuvent être considérés comme revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

 

Les loyers du parking sont considérés comme des revenus fonciers...

Au même titre que les revenus perçus pour la location d’immeubles nus (maisons, appartements, bureaux...), les loyers d'emplacements de stationnement sont en principe imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Pour cela, vous ne devez proposer aucune autre prestation que la simple location du bien. Il est cependant admis qu’une prestation de gardiennage ne remet pas en cause l’imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers. Vous bénéficiez du régime micro-foncier lorsque vos loyers annuels n’excèdent pas 15 000 € et un abattement de 30 %, représentant l’ensemble des frais, est alors appliqué. À défaut, c’est le régime réel qui est applicable et vous devez remplir la déclaration spéciale n° 2044. Vous pouvez ainsi déduire de vos loyers l’ensemble des charges afférentes au parking, comme la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt.

 

Bon à savoir

La location d’un emplacement de stationnement est en principe soumise à une TVA de 20 %. Cependant, elle bénéficie d’une exonération lorsqu’il est loué en même temps qu’un logement dans le même ensemble immobilier.

 ... ou des bénéfices industriels et commerciaux

Lorsque la mise en location s’accompagne de services annexes tels que le lavage, l’entretien ou encore la réparation, les loyers perçus sont assimilés à des revenus commerciaux imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Alors, vous devez remplir la déclaration spéciale n° 2042-CPRO. Vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC et d’un abattement de 50 % lorsque les loyers annuels perçus n’excèdent pas 32 900 €. À défaut, c’est un régime réel d’imposition qui s’applique avec déduction des charges pour leur montant réel.


Via Julien Arthapignet (Acheterduneuf.com)
 GUIDE ACHAT REVENTE IMMOBILIER

Divorce ou séparation : que devient le logement familial ?

Divorce ou séparation : que devient le logement familial ?
20/01/2015
Mis à jour le 06/08/2015

Un tiers des couples se sépare en France, la moitié en région parisienne. Mariage, pacs ou union libre : le sort de la résidence de la famille dépend de la situation juridique du couple.

BIEN PROPRE OU BIEN COMMUN ?

C’est en principe la situation matrimoniale du couple qui détermine la propriété du logement. Mais, dans les faits, tout n’est pas si simple...

Depuis 1966, les couples qui se marient sans avoir préalablement établi de contrat de mariagesont soumis au régime de la « communauté réduite aux acquêts ». Les biens appartenant à chacun des conjoints avant le mariage comme ceux reçus, ensuite, par héritage ou donation, sont réputés lui appartenir en propre (personnellement). En revanche, les biens acquis en cours d’union sont considérés comme communs et appartenir pour moitié à chacun des époux. L’un des conjoints peut, néanmoins, se retrouver propriétaire de la totalité d’un bien acquis pendant le mariage dès lors qu’il a été acheté avec des fonds propres (issus de la vente d’un bien propre, d’un héritage ou d’une donation).

Dans le régime de la séparation de biens, chaque époux est propriétaire des biens acquis avant le mariage et, aussi, de ceux achetés et reçus par donation ou succession en cours d’union. Mais rien n’empêche le couple d’acquérir sa résidence principale ou secondaire à deux, en indivision. En fonction des fonds apportés par chacun, cette indivision sera égalitaire (50/50) ou inégalitaire (70/30, par exemple).

Depuis 2007, les partenaires de pacs (pacte civile de solidarité) sont automatiquement soumis à un régime de séparation de biens. S’ils achètent un logement en commun, leur droit de propriété sera proportionnel à l’apport de chacun. Les couples pacsés peuvent refuser ce régime séparatiste et opter, dans leur pacte, pour un régime d’indivision. Les biens acquis pendant leur union seront alors censés appartenir pour moitié à chacun.

Juridiquement, les concubins sont considérés comme des étrangers l’un envers l’autre et leurs patrimoines sont réputés distincts. S’ils achètent ensemble, ils seront en indivision. Leurs droits respectifs seront proportionnels à leur participation financière.

DES MODALITÉS DE PARTAGE COMPLEXES

Lorsque le logement est un bien commun, les époux, partenaires de Pacs ou concubins décident généralement de s’en séparer pour ensuite se partager le produit de la vente au prorata de leurs droits respectifs. Si l’un des ex-conjoints souhaite rester dans le logement, il peut racheter la part de l’autre en lui versant une somme d’argent appelée soulte. Enfin, toujours dans le cas où l’un des deux souhaite garder le logement, il est possible de rester enindivision. Pour éviter tout problème, il est conseillé de signer une convention d’indivision (elle fixera notamment les obligations financières de chacun) lors de la séparation.

Lorsque le logement commun appartient personnellement à l’un des membres du couple, il peut le vendre sans solliciter la permission de l’autre. Attention, pour les couples mariés, l’accord du non-propriétaire est obligatoire tant que le divorce n’est pas prononcé. Sauf cas exceptionnel, celui qui n’est pas propriétaire doit quitter les lieux une fois la séparation (divorce, rupture de pacs…) entérinée.

LES DISPOSITIONS APPLICABLES QUAND LE COUPLE EST LOCATAIRE.

Lorsque le couple est marié, le bail de la résidence principale bénéficie aux deux époux. Et ce, même si seul l’un d’entre eux l’avait signé avant le mariage. Conséquence, si l’un des époux donne congé, l’autre reste locataire. La loi Alur du 24 mars 2014 a étendu cette cotitularité du bail aux partenaires de pacs.

Lorsqu’un seul des concubins a signé le bail, il en est l'unique titulaire : l’autre n’a aucun droit sur le logement.

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Je suis propriétaire

Quels travaux sont déductibles des revenus fonciers ?

Posté le 26 janvier 2016 dans la catégorie Je suis propriétaireQuestions d'argent et de droit par Logic-immo.com

 

Qui dit revenus, dit location. Cet article s’adresse donc prioritairement aux investisseurs, bailleurs ou curieux qui avant de s’engager (dans des frais) souhaitent savoir où ils mettent les pieds.

Les propriétaires de logement ou de bureaux mis en location peuvent être aidés dans leurs
dépenses liées à l’entretien, la réparation et l’amélioration de ces lieux. Mais quels travaux et comment ?

Floorer working in home in improvement project

On entretient et on répare

La déduction fiscale des travaux concerne les travaux d’entretien et de réparation, c’est-à-dire la remise en état du gros œuvre, la réfection de l’installation électrique, celle de l’évacuation des eaux usées, le traitement du bois (dommage de tout laisser aux termites…), le remplacement ou la réparation de la chaudière et ainsi de suite. Cette aide peut s’appliquer aussi aux prestations tarifées des maîtres d’œuvres ou architectes.

Et les réparations dites locatives alors ?

On entend par là celles qui sont à la charge du locataire et qui n’entrent pas dans nos déductions, sauf exceptions, au nombre de trois : lorsque les travaux sont indispensables (vétusté avérée), lorsque les travaux étaient antérieurs à la venue du locataire, et enfin, s’il s’agit de charges non payées par un locataire indélicat.

Oui aux travaux d’amélioration

La pose de volets, de nouvelles fenêtres, une installation aux normes handicapés, une isolation thermique, l’installation d’une cuisine intégrée : le fisc aime et vous aide, autrement dit, ces dépenses seront déductibles. Le confort amène le confort…

Quels sont les travaux non déductibles ?

Ceux de la construction ou de la reconstruction, ainsi que tous les  travaux d’agrandissement. Entendez par là, démolition, nouvel escalier, cloison, plancher, toit… Bref, tout le gros œuvre. Après il faut faire une étude au cas par cas, la séparation d’un appartement en deux studios peut être considérée comme une modernisation. La clef du succès ? Pas d’ambiguïté et vous serez peut-être aidés !

Qui paye et quand ?

Pour pouvoir bénéficier d’aides, les dépenses engagées doivent être effectuées directement par le propriétaire du bien. Si le locataire les a fait faire, dommage, plus personne ne pourra être aidé. L’initiative revient donc uniquement au propriétaire et les travaux doivent être réalisés l’année de l’imposition.

Enfin, sur le site du gouvernement, on trouve cette phrase sibylline : « Si les travaux portent sur l’entretien, la réparation ou l’amélioration, ils ne doivent pas augmenter de manière significative la valeur des biens immobiliers, faute de quoi le propriétaire se verrait accuser d’accroître la valeur de son patrimoine. » A méditer !

 

IRL / Indice de Révision annuelle des Loyers

N° 2008-12 / À jour au 14 janvier 2016
Loi du 6.7.89 : art. 17-1, modifié par la loi du 24.3.14


Le dernier Indice de référence des loyers (IRL) a été publié par l’INSEE le 14 janvier 2016.
Il s’agit de l’IRL du 4ème trimestre 2015. Il s'établit à 125,28 soit une baisse de 0,01 % par rapport à l'IRL du 4ème trimestre 2014 (
voir tableau des IRL publiés par l’INSEE).


Si une clause du bail le prévoit, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date indiquée au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. 

L'augmentation ne peut être supérieure à la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les douze derniers moins, de l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers. 

Idéalement l'indice de référence figure au bail. À défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail est pris en compte.
Il est à comparer, avec l'indice du même trimestre connu à  la date de révision (le taux de l’augmentation du loyer est au maximum le taux de l’augmentation de l’IRL entre les deux dates (cf. Comment se calcule la révision du loyer).

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer. 

Selon le dispositif instauré par la loi ALUR, le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. La révision prendra effet au jour de sa demande ; elle n’est donc pas rétroactive.

Passé le délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.  

Ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

 

QUELQUES INFORMATIONS POUVANT CONCERNER ET INTERESSER LES COPROPRIETAIRES RESIDENTS OU NON ET LES LOCATAIRES RESIDENTS

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La clause de révision annuelle du loyer est elle obligatoire dans un bail ?

Si votre bail d'habitation ne comporte pas une clause pour réviser votre loyer, votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer. © thodonal

Le bail d’habitation doit être écrit et préciser un certain nombre de mentions légales pour être valable dont le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision annuelle.

La clause de révision annuelle du loyer est facultative

Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, il est indispensable qu’une clause de révision annuelle soit expressément stipulée dans le bail sinon le propriétaire-bailleur ne pourra appliquer une augmentation du loyer sans accord exprès du locataire.

Aux termes de la loi du 6 juillet 1989, si le contrat de bail prévoit la révision annuelle du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties dans le bail ou, à défaut de précision dans le contrat, au terme de chaque année du contrat. Ladite clause doit également prévoir la date de l’indice de référence des loyers choisi pour la révision annuelle, à défaut il s’agira de la date du dernier indice publié à la date de signature du contrat de bail.

La mise en œuvre de la clause de révision annuelle du loyer

Si le contrat de bail prévoit une clause de révision annuelle du loyer, elle n’est pas automatique puisqu'elle nécessite la manifestation de volonté du propriétaire pour la mettre en œuvre.

Aujourd’hui, que le bail soit signé avant ou après la loi ALUR, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision annuelle du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Et si le propriétaire manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande, et non à compter de la date de révision initialement prévue au contrat.

Références juridiques

  • Article 17-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 26 mars 2014
  • Article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 26 mars 2014

La rédaction vous conseille :

Afin d’éviter les abus

et faciliter l’accès au logement,

le gouvernement a établi

une liste des documents qui pourront être demandés par un bailleur au locataire.  

 

Une nouvelle réglementation pour éviter les abus. Un décret publié samedi au Journal officiel détaille les pièces que pourra demander un bailleur au futur locataire.

"Seuls les éléments justifiant de l'identité, du domicile, des activités professionnelles et des ressources du candidat, pourront être exigés par le propriétaire", a indiqué le ministère du Logement dans un communiqué, repris par l’AFP.

Ces pièces sont : 
- une seule pièce d’identité (carte d'identité ou passeport ou permis de conduire...) ;
- un seul justificatif de domicile (3 dernières quittances de loyer ou dernier avis de taxe foncière...) ;
- un nombre limité de documents attestant des activités professionnelles et des ressources du candidat à la location ou de son garant (contrat de travail ou attestation de l'employeur ou carte d'étudiant...). 

"Cette liste permettra aux bailleurs d'avoir les informations indispensables concernant le candidat locataire et le garant avant de louer son bien, sans pour autant multiplier les demandes de documents inutiles ou redondants", précise le ministère du Logement.

Cela devrait également éviter les abus, certains propriétaires allant parfois jusqu’à demander des documents tels qu’un extrait de casier judiciaire ou un dossier médical. Ce qui n’est évidemment pas autorisé.

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ETRE INFORMES, OBTENIR DES CONSEILS PERSONNALISES, ORIENTES, POUR VOS PROJETS D'ACHAT, DE LOCATION, DE VENTE 

 

Propriéraires, locataires, futurs propriétaires pour tout savoir sur vos droits et obligations, pour obtenir les conseils personnalisés, consultez l'ADIL (Agence Départemantals pour l'Information sur les Logements, filiale de l'ANIL) 

http://www.adil30.org/

et aussi :

http://www.anil.org/connaitre-le-reseau-aniladil/anil/

 

RESIDENTS LOCATAIRES :

Entretenir son logement

L'entretien des loggias et terrasses et notamment le nettoyage des dessous de dalles de terrasse afin de faciliter l'écoulement des eaux pluviales est à réaliser par les occupants d'appartements.

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Guide des obligations et conseils donnés au locataire pour, notamment, bien entretenir son logement et récupérer son dépot de garantie dans de bonnes conditions (publié par www.rentila.com).

VOIR :

La hausse de l’indice des loyers (IRL) ralentit : +0,8% au 2ème trimestre 2015

L’indice de référence des loyers (IRL), utilisé pour la révision des loyers d’habitation, progresse de 0,8% sur un an, a annoncé l’Insee.

Au 2ème trimestre 2015, l’indice de référence des loyers s’élève à 125,25. Sur un an, il augmente que de 0,80%, relève l’INSEE dans un communiqué.
L’IRL, lorsque le bail prévoit une clause de révision, constitue un plafond de hausse au-delà de laquelle le propriétaire ne peut pas relever son loyer.

Les propriétaires peuvent théoriquement augmenter de 0,08 % les loyers des locataires en place. C’est la plus faible hausse de l’indice de référence des loyers depuis 2009.1/5

Les loyers vont rester stables cette année. L’indice de référence des loyers (IRL), qui sert de base à la révision annuelle des loyers en cours de bail, a progressé de 0,08 % au deuxième trimestre, selon l’Insee. Concrètement, les propriétaires bailleurs peuvent symboliquement augmenter de 0,08 % les loyers des logements dont les baux arrivent à échéance au premier trimestre. À condition que le contrat de location prévoie une révision annuelle des loyers. Il s’agit de la plus faible augmentation de l’IRL depuis le quatrième trimestre 2009 (-0,06 %).

 

Au dernier premier trimestre, cet indice avait augmenté de 0,15 % et de 0,37 % au quatrième trimestre 2014. Ce ralentissement n’est pas surprenant, puisque l’indice IRL est indexé sur l’inflation désormais très faible (+0,3 % en juin sur un an).

 

Depuis 2012, cet indice sert aussi à limiter les augmentations de certains loyers lors d’une relocation. Dans les zones dites tendues, où l’offre de logements est inférieure à la demande, la hausse entre deux locataires ne peut en effet excéder celle de l’IRL. Cela est notamment valable à Paris, où la mesure d’encadrement des loyers entrera en vigueur le 1er août. A partir de cette date, chaque logement de la capitale pourra être reloué au maximum 20 % au-dessus du loyer de référence (loyer majoré) fixé chaque année par arrêté préfectoral. Seuls les appartements offrant des prestations plus élaborées que celles des autres biens du voisinage pourront être loués plus cher. L’arrêté préfectoral fixe aussi un loyer minoré pour chaque quartier et type de biens. Dans ce cas, il s’agit d’un loyer inférieur de 30 % au loyer de référence, seuil à partir duquel le propriétaire pourra augmenter son loyer.

 

Baisse quasi générale des loyers lors d’une relocation

Un peu partout en France, les loyers facturés aux nouveaux locataires baissent depuis un an. Cette tendance s’est même amplifiée au premier semestre (-1,7 % sur un an), selon Century 21. Ce phénomène touche toutes les surfaces (à l’exception des cinq pièces et plus qui continuent à grimper) et presque toutes les grandes villes. Pourtant, les ménages recommencent à déménager. Selon le Crédit Foncier, 28,2 % des logements ont été remis sur le marché fin mai (sur un an), ce que l’on n’avait plus vu depuis 2011 ou 2008. Mais, les logements anciens trouvent plus difficilement preneur, surtout s’ils sont mal entretenus ou isolés. Les locataires étant plus exigeants, le taux de vacance locative augmente fortement.

La Loi Allur peut permettre d'éviter des abus de certains syndics

Le pré-état daté, un document, ou plutôt une compilation de documents, à annexer à la promesse de vente est facturé par les syndics. Mais les vendeurs peuvent échapper à cette dépense supplémentaire... qui peut atteindre des montants importants.

 

 

Le pré-état daté, qu'est-ce que c'est ?

Tout d'abord, il faut rappeler ce qu'est ce fameux pré-état daté. Comme l'a récemment précisé une réponse ministérielle (n° 57834 du 16.09.2014), les dispositions de l'article 54, III de la loi ALUR du 24 mars 2014, n'avaient pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l'annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l'acte authentique, d'un certain nombre d'informations de nature à éclairer l'acquéreur sur son choix. Parmi ces informations on retrouve notamment 

- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente 

- l'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis à vis des fournisseurs 

- les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et des sommes qui seront dues par l'acquéreur,  

- lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versé par le copropriétaire vendeur au titre de son lot. 

"Le copropriétaire dispose de l'ensemble de ces documents, rappelle Rachid Laaraj, directeur général du courtier en syndics Syneval. Il les trouvera notamment dans les annexes comptables des dernières convocations aux assemblées générales." Encore faut-il le savoir. Or, rares sont les notaires ou agences immobilières qui prennent le temps d'informer leurs clients sur ce point. "Les notaires préfèrent obtenir des documents normés, ça les rassure", explique Rachid Laaraj.  


En savoir plus sur http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/immobilier-comment-ne-pas-surpayer-certains-documents-lors-d-une-vente_1658553.html#0GtUCMRZsWQoVC4u.99

LA RESPONSABILITE CIVILE DES COPROPRIETAIRES : NOUVELLES OBLIGATIONS

La loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu dans son article 9-1 nouveau de la loi du 10 juillet 1965, l'obligation pour chaque copropriétaire d'asurer sa responsabilité civile dont il  doit répondre soit en qualité de copropriétaire occupant soit de copropriétaire non occupant.

La même obligation étant faite au syndicat de copropriétaires.

Le Cabinet Tourdiat Gestion ayant négocié des tarifs privilégiés pour un contrat complet avec un assureur avec lequel il est en relation, les copropriétaires intéressés sont invités à se mettre en relation avec le syndic pour obtenir toutes précisions utiles.

ENTRETIEN DES CHAUDIERES D'APPARTEMENTS : QUI FAIT QUOI ?

L'entretien annuel d'une chaudière est une obligation, en principe à la charge du locataire. Le point sur la réglementation applicable. 

Extrait de l'article parru sur le site web de "doit-finances.net" - Octobre 2014
Le principal risque lié au non-entretien d'une chaudière est une intoxication au monoxyde de carbone, un gaz invisible et inodore pouvant causer la mort. C'est donc principalement pour cette raison que la réglementation impose cette obligation d'entretien. 

Responsabilité

L'entretien de la chaudière doit être effectué tous les ans. En cas de remplacement de chaudière, le point de départ du délai d'un an est fixé à la date du changement d'appareil. 

Cette obligation d'entretien incombe à l'occupant du logement. Il en résulte plusieurs conséquences. 

Location

Lorsque le locataire loue un logement équipé d'un chauffage individuel, c'est à lui qu'il incombe d'effectuer l'entretien annuel (au même titre que le ramonage d'une cheminée ou l'installation d'un détecteur de fumée obligatoire). Cependant, le contrat de bail peut éventuellement prévoir que cette obligation relève de la responsabilité du propriétaire. 

Procédure

La personne qui a la charge de l'entretien doit faire appel à un professionnel qualifié. Le propriétaire ne peut pas imposer une entreprise au locataire. Ce dernier peut éventuellement conclure un contrat annuel d'entretien. 

Entretien

L'entretien comprend la vérification de la chaudière, et le cas échéant son nettoyage et son réglage, mais également des conseils sur le bon usage de l'appareil en place, les améliorations possibles de l'ensemble de l'installation de chauffage et l'intérêt éventuel du remplacement de celle-ci. 

Coût

Le coût de l'entretien d'une chaudière peut varier du simple au double selon le type d'appareil et le la région où il se situe (les prix étant plus chers à Paris). Les tarifs appliqués sont généralement compris entre 80 et 150 euros (prix de la main d'oeuvre et du déplacement compris). 

LE CONSEIL SYNDICAL DE LA COPROPRIETE "LE LIBERTE" ETUDIE EN CE MOMENT (nov 2014) LA POSSIBILITE D'OBTENIR DES TARIFS PREFERENTIELS EN REGROUPANT PLUSIEURS CONTRATS D'ENTRETIEN AUPRES D'UN MEME PRESTATAIRE. LES LOCATAIRES OU PROPRIETAIRES INTERESSES PEUVENT SE FAIRE CONNAÎTRE AUPRES DU CONSEIL SYNDICAL. PLUS IL Y AURA DE DEMANDES PLUS LA NRGOCIATION SERA AISEE ET LE TARIF INTERESSANT.

Attestation

Une fois l'entretien effectué, le professionnel qui est intervenu doit établir une attestation qu'il remet au commanditaire, au plus tard dans un délai de 15 jours suivant sa visite. L'attestation doit être conservée par l'occupant pendant un délai minimal de deux ans. 

Sanction

La réglementation ne prévoit pas de sanction particulière en cas de défaut d'entretien annuel. Aucune amende n'est donc applicable. Cependant, si le locataire qui quitte son logement n'a pas effectué cet entretien, le propriétaire peut retenir son montant sur le dépôt de garantie.

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TAXE FONCIERE A NÎMES

ET DANS L'AGGLO

Selon une étude de l'Union Nationale de la Propriété Immobilière, la taxe foncière payée par les propriétaires a augmenté de façon "raisonable", de 2008 à 2013, dans l'ensemble de l'Agglo nîmoise : l'augmentation a été de 16,4 % alors que la moyenne gardoise a été de 20,46 % et la moyenne nationale a été de 21,26%. Nîmes est encore plus "modérée" : 12,46 %. Mais ces chiffres ne concernent que les augmentations (justifiées ou non ?) et ne donnent aucune indication sur le classement des collectivités concernant le niveau de taxation.

                TAXES LOCALES :

     comment vérifier ses impôts locaux

 

Les avis d'impôts locaux arrivent dans les boîtes aux lettres des Français. Compte tenu de la complexité des calculs de ces impositions, il arrive régulièrement qu'ils comportent des erreurs...

 

Vous venez de recevoir votre avis d'imposition pour la taxe foncière et/ou la taxe d'habitation et il vous semble que l'administration fiscale a fait une erreur ? Il existe des motifs et des façons de contester les avis d'imposition que vous recevez, comme le rappelle VotreArgent.fr.

- Vous pensiez ne pas devoir payer de taxe foncière ou de taxe d'habitation : ces exonérations sont liées à plusieurs conditions : il ne faut pas être redevable de l'impôt sur la fortune, ne pas disposer d'un revenu fiscal de référence supérieur à 10 633 euros pour la première part et 2 839 euros pour chaque demi-part supplémentaire, et il faut être âgé de plus de 60 ans au 1er janvier pour la taxe d'habitation, et de plus de 75 ans au 1er janvier pour la taxe foncière (entre 65 et 75 ans, dégrèvement de 100 euros).

- Le bien visé par la taxe d'habitation n'est pas meublé et est inoccupélorsqu'un bien n'est pas meublé pour l'habitation et n'a pas d'occupants, la taxe d'habitation ne peut pas être demandée. Cependant, la situation doit avoir été dans l'état au 1er janvier. Si les meubles et l'occupant ont quitté les lieux après le 1er janvier, la taxe d'habitation est due...

- Votre résidence principale est soumise à la majoration résidence secondairel'Etat effectue un prélèvement spécifique sur les résidences secondaires en plus de la taxe d'habitation. Si c'est le cas pour votre résidence principale, faites une réclamation. Attention en revanche si, comme beaucoup de retraités, vous quittez votre appartement des villes pour aller vous installer à la campagne, votre résidence principale devient votre résidence secondaire, et inversement, mais l'une des deux devra obligatoirement être soumise à ce prélèvement.

- La valeur cadastrale diffère entre la taxe d'habitation et la taxe foncière : c'est normal ! Les bases ne sont pas les mêmes... Pour calculer la taxe foncière, on divise par deux la valeur locative cadastrale, et on mutliplie par le taux prévu. Pour la taxe d'habitation, on applique différents abattements... Ce qui explique pourquoi ces deux valeurs sont différentes sur vos deux avis d'impostion... Pas la peine donc de faire une réclamation.

- La valeur locative cadastrale de votre bien a augmenté : l'administration fiscale peut, sans vous prévenir, augmenter la valeur locative de votre bien. Si vous souhaitez vous plaindre, il vous faut récupérer l'imprimé 6675H auprès du cadastre, correspondant à la fiche de calcul de la valeur locative de votre bien. Présentez-la ensuite au service des impôts afin de comprendre ce changement. Vous aurez sûrement à envoyer une demande détaillée par écrit afin de porter réclamation, et vous aurez même très souvent à aller jusque devant la justice administrative...

- L'abattement général ne vous a pas été appliqué : chaque collectivité locale peut mettre en place un abattement général à la base pour la taxe d'habitation touchant les résidences principales de ses habitants. Il correspond en général à 5, 10 ou 15% de la valeur locative moyenne des résidences de la commune. Il peut être modulé ou supprimé d'une année sur l'autre. Si l'abattement ne vous a pas été appliqué, vérifiez donc d'abord qu'il existe bien toujours. S'il s'agit d'un oubli, demandez la rectification de votre avis d'imposition au service des impôts.

- Votre changement de situation familiale n'est pas prise en compte : l'abattement obligatoire pour personne à charge, calculé sur la valeur locative moyenne, s'applique sur la valeur locative cadastrale brute de votre bien et correpond à 10% pour les deux premières personnes à charge, et 15% pour chacune des autres. Si votre situation familiale a changé au cours de l'année, il se peut que le fisc n'ait pas été mis au courant avant que l'avis d'imposition soit émis. Vous pouvez vous rendre au service des impôts pour demander cette modification en apportant tous les justificatifs nécessaires (déclaration de revenus, avis d'imposition sur le revenu...).

- Vous pensiez avoir droit à un abattement du fait de vos faibles revenus : les contribuables les moins riches peuvent bénéficier d'un abattement sur la valeur locative moyenne de 5, 10 ou 15%. Il faut pour cela disposer d'un revenu fiscal de référence inférieur à 10 633 euros pour la première part, et inférieur à 2 839 euros pour les demi-parts suivantes... Au-delà de ce revenu, aucun recours possible. De même si la valeur locative de votre habitation principale est supérieur à 130% de la valeur locative moyenne dans la commune.

 

En vidéo sur le même thème - Taxe d'habitation : comment est-elle calculée ? 

Voir : www.planet.fr

http://www.planet.fr/impots-taxe-fonciere-taxe-dhabitation-comment-contester-ses-impots-locaux.701979.1556.html?xtor=ES-1-703529%5BPlanet-a-la-Une%5D-20141005

Publié par Maëlle Boudet le Mardi 30 Septembre 2014 : 16h15

RENEGOCIER LES TAUX D'INTERET

DE SES EMPRUNTS BANCAIRES

Depuis un an, les taux d'intérêt sont en baisse constante. Est-il cependant opportun de demander le rachat de son crédit? Le point avec Sandrine Allonier, directrice des études économiques chez Meilleurstaux.com.

Selon les derniers chiffres publiés par l'Observatoire crédit logement, le taux de crédit moyen obtenu au mois de mars dernier est de 3,07 %, soit 3,14 % pour un achat dans le neuf et 3,05 % pour une acquisition dans l'ancien. Des taux historiquement bas qui font saliver les détenteurs de crédits immobiliers moins avantageux. Sandrine Allonier, directrice des études économiques du courtier Meilleurstaux.com affirme qu'au cours du mois de janvier 30.000 demandes de renégociation ont été enregistrées par le courtier, ce qui représentait alors 55 % de son activité globale. Actuellement, le rythme est encore soutenu, aux alentours de 10.000 à 15.000 demandes.

 

A partir de quel différentiel de taux peut-on envisager de renégocier son crédit?

Sandrine Allonier: Pour que cela soit intéressant, nous conseillons en général un écart d'un point entre le taux de l'emprunt et le taux du marché. Mais cela peut varier. Pour les crédits longs, contractés sur 25 ou 30 ans, un écart de 0,80 point peut suffire. D'une manière générale, plus la durée du crédit est longue, plus les taux d'intérêt sont élevés, et donc plus cela devient rapidement intéressant. D'autant plus que les banques font cette fois-ci des efforts sur les taux longs.

 

A quelles banques doit-on s'adresser?

On peut tenter une négociation auprès de sa banque. Depuis le début de l'année 2013, et la vague massive de demandes de renégociation, les banques sont plus ouvertes car elles souhaitent garder leurs clients. Cela ne permet pas forcément d'avoir un taux aussi bas qu'en changeant d'établissement mais la marge de négociation est tout de même intéressante de l'ordre de 0,5 point actuellement. Surtout, les démarches sont moins contraignantes le client n'a pas à reprendre l'intégralité de la procédure de demande de prêt, ni a transférer ses comptes. Les frais liés à la renégociation s'élèvent en général à 1 % des sommes restant dues. Si l'on choisit de faire racheter le prêt par la concurrence, l'avantage est de pouvoir bénéficier des taux historiquement bas actuels. Mais pour les obtenir, il va falloir fournir ses trois derniers relevés de compte bancaire - sans découvert ni nouveau crédit-, ses trois derniers bulletins de salaire attestant d'une situation stable, comme lors de la première demande. Il faudra également renégocier les assurances, ce qui peut être un avantage sauf si l'emprunteur a eu des problèmes de santé. Les frais de négociation s'élèvent à 6 mois d'intérêt ou à 3 % du capital restant dû. C'est plus cher, mais en échange, on peut obtenir des taux plus intéressants.

 

Quels crédits est-il judicieux de renégocier?

Cela ne vaut pas la peine de renégocier les vieux crédits, contractés antérieurement à 2003. Pour les crédits très récents en revanche c'est intéressant car c'est au cours des premières années que l'on paie le plus d'intérêts. Il faut savoir que pour un emprunt sur trente ans, les intérêts représentent 70 % des mensualités les deux premières années, et 60 % pour un crédit sur vingt-cinq ans. Les emprunteurs peuvent donc songer à renégocier des emprunts contractés début 2012.

 

Les courtier s'accordent pour dire que les taux ont atteint leur niveau plancher et qu'ils ne peuvent que remonter. Est-il encore temps de renégocier son crédit?

Les taux sont en effet très bas mais ils devraient le rester encore pendant quelques mois. L'OAT (NDLR: emprunt d'État dont le taux sert de référence aux banques pour fixer le taux d'intérêt des crédits immobiliers) n'a jamais été aussi bas. Sachant qu'il faut compter un mois pour renégocier un crédit et que le taux pris en compte est celui qui a cours à la date de l'émission de l'offre de prêt, il n'est pas utile de stresser.

 

Peut-on renégocier des crédits à taux variables?

Il est tout à fait possible de renégocier un crédit à taux révisable pour le changer en crédit à taux fixe. Cela coûte parfois même moins cher que de renégocier un crédit à taux fixe.

Date de publication : Octobre 2014

LOCATAIRES :

CONNAISSEZ VOS DROITS

(et obligations) :

 

http://www.rentila.com/content/Models/Guide-obligations-locataire.pdf  

Actions de groupes :

Les recours collectifs sont désormais possibles en France

 

Protection des consommateurs ayant subi des dommages suite une prestation, un service, une vente non conforme.

 

Voir ci-dessous :

 

01 octobre 2014

Action de groupe

Les recours collectifs sont désormais possibles en France

Jusqu’à aujourd’hui, lorsque plusieurs consommateurs étaient victimes d’un même manquement commis par un professionnel, ils pouvaient entamer des procédures individuelles, mais pas attaquer ensemble l’entreprise fautive. Le coût et la lourdeur d’un procès freinaient généralement les velléités de se défendre des citoyens. L’action de groupe va permettre de rééquilibrer le rapport de force entre consommateurs et professionnels. Le détail de ces nouvelles actions, en pratique.

Vers qui m'adresser si je souhaite qu'une action de groupe soit engagée ?

Si vous êtes victime d'un manquement de la part d’un professionnel - et que vous pensez que d’autres consommateurs peuvent être dans la même situation - vous devez vous adresser à une association de consommateurs agréée: UFC-Que Choisir, UNAF, CLCV, CNL... Quinze associations sont autorisées à entamer des actions de groupe. Il est impossible de lancer une action de groupe sans passer par l’une d’entre elles.

Liste des associations agréées : CNAFAL, CNAFC, CSF, Familles de France, Familles rurales, UNAF, Adeic, AFOC, Indecosa-CGT, ALLDC, UFC-Que choisir, CLCV, CGL, CNL, Fnaut.

 

Combien faut-il être pour entamer une action de groupe ?

Une action de groupe peut être lancée à partir du moment où au moins deux consommateurs estiment avoir subi un préjudice résultant du même manquement d'un professionnel . Il n’est pas nécessaire que vous trouviez un autre consommateur dans la même situation que vous pour vous adresser à une association de consommateurs. C’est cette dernière qui se charge de voir si plusieurs consommateurs sont concernés.

 

Après avoir prévenu l’association de consommateurs, que se passe-t-il ?

L’association examine la réclamation et détermine si, à son sens, il existe effectivement un préjudice dont serait victime un groupe de consommateurs. Si c’est le cas, elle saisit le tribunal de grande instance compétent, par le biais de son avocat.

Le tribunal vérifie si le professionnel a effectivement commis les manquements reprochés et s’ils ont été la cause de préjudices au détriment de plusieurs consommateurs.

Si c'est le cas, le juge détermine quel est le groupe de consommateurs à indemniser (par exemple : tous les clients d’une société qui lui ont acheté tel produit entre telle et telle date) et fixe la somme que l'entreprise devra verser à chaque consommateur ou précise tous les éléments permettant l'évaluation de cette somme. Le juge indique aussi dans quel délai l’indemnisation des consommateurs doit intervenir.

Le juge fixe en outre les mesures de publicité destinées aux consommateurs potentiellement concernés (voie de presse, courriel, affichage…), afin qu'ils se déclarent auprès du professionnel ou de l’association pour être indemnisés. Les consommateurs disposent d'un délai fixé par le juge, entre 2 et 6 mois, pour se manifester. Ces mesures de publicité ne peuvent être mises en œuvre qu'une fois que le premier jugement rendu ne peut être remis en cause par l'exercice des voies de recours.

L'association se charge ensuite d'obtenir l'indemnisation des consommateurs concernés. En cas de contestations ou en l’absence d’indemnisation de certains consommateurs, le juge est à nouveau saisi, par le professionnel ou l’association.

 

Combien cela va-t-il me coûter ?

Dans la très grande majorité des cas, rien du tout. Le fait de signaler des manquements commis par un professionnel à une association de consommateurs est gratuit. Ces dernières ne sont pas autorisées à exiger de vous une quelconque cotisation ou adhésion à leur structure pour prendre en compte votre demande. Au stade de l’indemnisation, si vous rentrez dans les critères, vous n’aurez rien à payer non plus.

Le seul cas de figure dans lequel vous êtes susceptible d’avoir à payer des frais d’avocat est celui où vous demandez à être indemnisé, mais que le professionnel estime que vous ne rentrez pas dans les critères. A ce stade, vous pouvez soit décider d’en rester là (et être certain de n’avoir aucun frais à payer), soit préférer passer devant le juge pour qu’il détermine qui a raison. Si le magistrat estime que votre demande d’indemnisation est légitime, le professionnel  prend en principe en charge les frais d’avocat, et cela ne vous coûte rien. En revanche, si le juge considère que votre cas ne répond pas aux critères d’indemnisation, et donc que le professionnel est dans son bon droit, vous risquez de devoir payer les frais d’avocats (ou, plus précisément, les rembourser à l’association qui intente l’action en justice en votre nom et avance systématiquement les frais.)

 

J’ai subi le même préjudice mais je n’ai pas participé à l’action en justice. J’ai le droit à quelque chose ?

Oui, c’est le grand avantage de l’action de groupe. Vous n’avez pas besoin de prendre part aux démarches judiciaires initiales pour avoir le droit à l’indemnisation. Il vous suffit de vous manifester dans le temps imparti par le juge. Une fois la publicité du premier jugement faite, vous avez deux à six mois pour entrer en contact avec le professionnel ou l’association de consommateurs  (le délai et l’interlocuteur auquel vous adresser sont précisés dans la publicité). Si vous respectez les délais et que vous remplissez les critères déterminés par le juge, vous serez indemnisé. Par ailleurs, lorsque le juge a un moyen de savoir que vous faites partie d'un groupe de consommateurs lésés (abonnement, carte de fidélité), et que le montant des préjudices est identique, il peut condamner le professionnel à vous indemniser directement et individuellement.

 
Les victimes d’un médicament défectueux vont pouvoir entamer une action de groupe ?

Non. Pour le moment, il est seulement possible de lancer une action de groupe pour réparer un préjudice matériel, et ce exclusivement pour des litiges relevant de la consommation ou de la concurrence. Une action de groupe peut par exemple avoir lieu dans le cas de frais bancaires injustifiés, de viande de cheval dans un produit garanti 100% bœuf ou de tarifs abusifs de la part d’un opérateur mobile. Dans le cas d’une marée noire, de prothèses mammaires défaillantes, de transfusion de sang contaminé ou d’un médicament aux effets secondaires imprévus, ce type d’action n’est pas envisageable. En effet, lorsqu’il s’agit de préjudices moraux ou corporels, de questions environnementales ou de santé publique, seuls les recours individuels sont possibles. Il est toutefois envisagé d'étendre l’action de groupe à d’autres domaines.

 

Je vais pouvoir gagner plusieurs millions d’euros en attaquant une grande entreprise en justice ?

Non. L’objectif de l’action de groupe est de réparer un préjudice matériel et seulement de réparer celui-ci. Aucune indemnité pour « punir » l’entreprise n’est prévue dans ce type de procédure. Le montant de la compensation fixée par le juge correspond à l'euro près au préjudice économique subi.

 

Il est indiqué dans mon contrat que je n’ai pas le droit de participer à une action de groupe. Que faire ?

Ce type de clause n’a aucune valeur juridique. L’article L.423-25 du Code de la consommation prévoit que « toute clause ayant pour objet ou effet d’interdire à un consommateur de participer à une action de groupe » est réputée non écrite. Que cette clause interdise l’action de groupe ou en limite la possibilité - en indiquant par exemple des seuils de préjudice - elle ne vous engage en rien. Vous avez le droit de contacter une association de consommateurs pour initier une action de groupe.

 

Une procédure venant compléter l’action de l’Autorité de la concurrence.

Jusqu’ici, lorsqu’une société était condamnée pour non-respect de la concurrence, elle payait son amende mais conservait la plus-value obtenue grâce à la pratique abusive. Avec l’action de groupe, ce ne sera plus le cas, puisqu’elle devra rembourser les consommateurs abusés.

 


Si une action de groupe est entamée, un accord à l’amiable avec l’entreprise n’est plus possible?

La médiation est toujours possible, même lorsque l’action de groupe est entamée. Toutefois, il ne s’agira pas d’accords individuels, mais d’un accord global pour toutes les personnes concernées par l’affaire. Comme pour le procès, c’est l’association de consommateurs agréée qui s’en charge.

 
Qui va me verser les indemnités si on gagne ?

Selon l’affaire, ce sera soit directement le professionnel, soit l’association de consommateurs, soit un mandataire judiciaire. Dans les deux derniers cas, le professionnel aura versé sur un compte le montant global de la réparation. L’association ou le mandataire est alors chargé de répartir l’argent entre les consommateurs concernés.

 

Les actions de groupe, c’est la même chose que les « class action » américaines ?

Pas tout à fait. D’abord, en France, il n’y a pas d’indemnité punitive. Pas de millions à la clé du procès : le consommateur est restauré dans la situation dans laquelle il était avant le manquement, pas plus. Ensuite, seuls les préjudices matériels, de grande consommation ou en lien avec la concurrence sont concernés. Une « class action » sur une problématique d’eau contaminée comme on en voit dans les films américains serait donc impossible chez nous. Pour finir, seules les associations de consommateurs sont autorisées à mener des actions de groupe.

 

Loi relative à la consommation

Décret relatif à l’action de groupe en matière de consommation

Circulaire de présentation des dispositions de la loi

Foncia visé par la première action de groupe de locataires

Le Monde.fr avec AFP |  • Mis à jour le 

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L'association de consommateurs UFC-Que choisir va lancer la première action de groupe en France, mercredi 1er octobre, jour même de l'entrée en 

Cette action de groupe visera la société de gestion de biens immobiliers Foncia, a annoncé l'association sur son site Internet, et aura pour but de réclamerl'indemnisation de locataires, au nombre de 318 000, selon son estimation, ayant payé indûment des frais d'expédition de quittance, pour un total évalué à 44 millions d'euros sur cinq ans.

Selon UFC-Que choisir, le groupe facturait 2,30 euros par mois un « service d'avis d'échéance » à ses locataires, « en parfaite violation de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs qui prévoit l'interdiction de fairesupporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ».

SANTÉ ET ENVIRONNEMENT EXCLUS DE LA PROCÉDURE

Inspirée des class actions américaines, la procédure en action de groupe à la française est issue des promesses que Jacques Chirac avait faites en 2005 et a longtemps été combattue par le patronat. Jusqu'à présent, seules les associations de consommateurs agréées avaient le droit d'en déclencher.

La nouvelle loi ouvre à des plaignants, quels qu'ils soient, le droit de saisirensemble un seul juge pour obtenir d'un individu ou d'une personne morale réparation pour un même préjudice en matière de consommation et de concurrence. Pour éviter les dérives, le projet de loi prévoit cependant que tout recours en justice devra être mené par l'une des 15 associations agréées dedéfense des consommateurs.

Les domaines de la santé et de l'environnement sont pour l'instant exclus par le texte du champ de l'action de groupe.

Lire l'entretien : « Les “class actions” peuvent avoir un effet dissuasif »

 

 

IMMOBILIER: L'ETAT DES LIEUX DE L'APRES-DUFLOT

Avec le dispositif Pinel, le gouvernement a fait voler en éclats des articles clés de la loi Alur élaborée par l'ex-ministre du Logement Cécile Duflot. Le point sur les mesures adoptées, abandonnées ou en sursis. 

Nouveauté du Pinel: investir dans le neuf pour louer à un membre de sa famille est désormais défiscalisé.

Pour sortir l'immobilier du marasme, la loi Pinel procède à un important lifting du dispositif d'investissement locatif mis en place par l'ex-ministre Cécile Duflot.

Le point sur ce qui va vraiment changer.  

L'encadrement des loyers: INCERTAIN

C'était l'engagement 22 du programme de campagne de François Hollande. Une mesure symbolique qui devait s'appliquer dans 28 agglomérations de plus de 50000 habitants. Résultat : l'encadrement des loyers sera... "expérimenté" à Paris. "On le déplore, c'était un moyen de lutter a minima contre les loyers abusifs", note Frédéric Blanc, juriste à l'UFC Que choisir.  

L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) doit livrer son expertise, définir plusieurs zones et fixer les prix. Reste à déterminer la date. "Nous sommes en mesure de fournir des chiffres au préfet pour la fin de l'année. Mais on attend les textes officiels pour permettre la procédure", détaille Geneviève Prandi, sa directrice. Les décrets fixant les règles de fonctionnement des observatoires (qui doivent également recevoir un agrément) et relatifs au "complément de loyer" (que pourront réclamer les propriétaires) sont attendus pour la fin de l'année, affirme-t-on au ministère du Logement.  

Lille -reconnue comme la troisième ville la plus chère du pays- ou encore Grenoble ont par ailleurs demandé un encadrement des loyers. D'autres communes limitrophes de Paris pourraient se porter volontaires. "Elles peuvent être candidates, mais nous travaillons par zones et non par communes. Donc nous ne pourrons pas isoler des chiffres pour une ville précise comme Saint-Denis, par exemple", prévient-on à l'Olap.  

La limitation des honoraires d'agence: ADOPTÉ

Plus question de demander deux mois et demi de loyer au nouvel arrivant, les honoraires des agences immobilières sont plafonnés dans toute la France depuis le 15 septembre. "Cela va surtout être intéressant à Paris, avec un gain de 40 à 50% pour le locataire", observe David Rodrigues, juriste logement à la Confédération du logement et du cadre de vie (CLCV).  

 

Les honoraires des agences immobilières sont désormais plafonnés.

Le bailleur prend désormais en charge les honoraires à l'exception de trois prestations partagées avec le locataire: visite du logement, constitution du dossier, rédaction du bail. Le montant ne pourra plus dépasser 12 euros par mètre carré en zone très tendue (zone A bis), 10 euros en zone tendue (zone A), et 8 euros dans les autres zones. A ces frais il sera également possible d'ajouter ceux de l'état des lieux, de 3 euros par mètre carré. Mais prudence: "L'état des lieux peut être facturé si le locataire accepte l'intervention de l'agent immobilier, comme le prévoit la loi de 1989", rappelle David Rodrigues.  

L'encadrement de la location meublée: INCERTAIN

La loi Alur du 24 mars dernier donne une définition plus stricte qu'auparavant de la location meublée. Le montant de garantie est fixé à deux mois depuis le 27 mars. Et l'encadrement des honoraires d'agences s'applique aussi pour ce type de location. S'il souhaite mettre fin au bail pour reprendre son bien, le propriétaire devra le justifier, et ne pourra le faire que pour lui ou un membre de sa famille.  

La durée du bail reste identique: un an ou neuf mois s'il s'agit d'un étudiant. En revanche, certaines dispositions sont suspendues à la parution des décrets ou des arrêtés d'application. Il était notamment prévu qu'un contrat type, avec le détail de son contenu, soit établi, ainsi qu'une liste des éléments de mobilier minimum à prévoir.  

La garantie universelle des loyers: ABANDONNÉ

C'était l'une des mesures phares de la loi Alur qui devait entrer en vigueur en janvier 2016. La garantie universelle des loyers lancée pour remplacer la garantie des risques locatifs n'aura pas résisté à la pression des professionnels de l'immobilier. "Elle a été proposée pour mutualiser les risques et, finalement, on retourne au point de départ en segmentant de nouveau", déplore Frédéric Blanc.  

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La garantie universelle des loyers n'a pas résisté à la pression des professionnels de l'immobilier.

Le rétropédalage va dans le bon sens pour la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim), car "louer à un étudiant, à un jeune salarié ou à un couple, ce n'est pas la même chose, ni la même garantie", affirme son président, Jean-François Buet. Le ministère planche sur un projet de caution solidaire avec Action Logement. "Les discussions sont en cours", affirme-t-on au ministère du Logement. Elle sera destinée aux salariés jeunes et aux salariés précaires. "Une assurance facultative qui rappelle l'ancienne garantie, le Loca-Pass", remarque David Rodrigues.  

Le nouveau prêt à taux zéro: ADOPTÉ

Depuis le 1er octobre 2014, le PTZ, aussi appelé prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants pour l'achat d'un logement neuf, est accessible à un plus grand nombre de candidats à l'acquisition. Ce prêt, qui dépend de la zone géographique où se situe le bien immobilier et des ressources du ménage, a vu un allongement de son montant et de la durée de l'emprunt. Si les plafonds de ressources pour accéder au prêt restent identiques en zones A et B1, ils augmentent en zones B2 (les agglomérations de plus de 50 000 habitants) et C. Par exemple, 22000 euros en zone C pour une personne seule, 30 800 eu ros pour un couple dans la même zone.  

A partir de janvier 2015, le prêt à taux zéro devrait également faire son retour dans l'ancien, mais uniquement dans les zones rurales. On parle de 6000 communes éligibles au dispositif. Pour connaître leurs noms, il faudra attendre la validation de la loi de finances 2015 par le Conseil constitutionnel. "L'extension du prêt à taux zéro dans l'ancien va dans le bon sens, mais il faudrait aller au-delà des zones rurales", commente Denys Brunel, président de la Chambre nationale des propriétaires. Sous-entendu : il faudrait aider les primo-accédants dans l'ancien, dans les grandes villes, là où la demande est la plus forte.  

La reprise en main des syndics: INCERTAIN

La totalité des copropriétés va devoir s'immatriculer à un registre national, avec une mise en place progressive de 2016 à 2018. L'objectif: prévenir les dysfonctionnements. Et garantir davantage de transparence. A compter du 1er janvier 2015, le syndic professionnel devra proposer un accès en ligne pour que les propriétaires puissent consulter l'ensemble des documents liés à la gestion de l'immeuble. Le décret est attendu dans les prochaines semaines.  

 

Toutes les copropriétés vont devoir s'immatriculer à un registre national.

La loi devait également s'attaquer aux syndics qui facturent des prestations particulières en plus mais, là aussi, le décret est attendu depuis avril. Autre mesure phare: le compte séparé qui entrera en vigueur le 24 mars 2015. Toutes les copropriétés sont concernées, à l'exception de celles de moins de quinze lots et ayant un syndic professionnel. Concrètement, un syndic élu pour une période de trois ans en janvier 2015 aura jusqu'en janvier 2018 pour mettre en place ce compte. Mais attention : "En l'état actuel, la loi Alur ne s'applique pas encore", met en garde la CLCV. Rien ne justifie donc un gonflement des honoraires.  

Les règles d'information des acheteurs: ADOPTÉ

"Usine à gaz" ou saine transparence ? Il est désormais nécessaire, en cas de vente d'un appartement dépendant d'une copropriété, de fournir une liste de documents impressionnante: titre de propriété, diagnostic technique, règlement de copropriété, situation financière, carnet d'entretien de l'immeuble... La mesure a fait hurler les professionnels de l'immobilier, qui ont accusé Cécile Duflot de complexifier la procédure d'achat inutilement.  

Mais, pour Frédéric Blanc, le vrai changement se trouve ailleurs : "Il n'y a pas tant de documents que ça. Auparavant, ils devaient être remis au moment de la signature de l'acte de vente. Ce qui change, c'est le moment où ces documents doivent être remis. La loi assure ainsi au consommateur d'avoir les informations au bon moment, quand il peut encore se rétracter."  

Cela dit, cette collecte d'informations prend du temps: "Au lieu d'une semaine, il en faut trois désormais pour signer un acte de vente. Tout le monde regrette de perdre du temps ", déplore Murielle Gamet, notaire associée chez Cheuvreux Notaires.  

L'investissement locatif défiscalisé: ADOPTÉ

S'il est prévu que les exonérations fiscales liées à l'investissement locatif aient un effet rétroactif au 1er septembre 2014, elles doivent d'abord être incluses dans la loi de finances 2015. Mais on peut considérer qu'elles sont validées. Avec l'ancien dispositif, il était possible d'obtenir une réduction d'impôt en cas d'investissement dans l'immobilier neuf, à condition que le bien soit loué durant neuf ans à des personnes n'appartenant pas à la famille du propriétaire.  

Désormais, l'investisseur pourra choisir de louer le bien pendant trois périodes distinctes : six, neuf ou douze ans, et à un membre de sa famille s'il le souhaite. "Six ans, cela peut rassurer. Le message est psychologique et répond à une crainte de précarité : divorce, licenciement", analyse Christine Vassal-Largy, directrice de Thesaurus Immobilier. La réduction d'impôt, quant à elle, sera proportionnelle : 12% pour six ans, 18 % pour neuf ans, 21% pour douze ans.  

Plus avantageux? "Six ans, en valeur patrimoniale, ce n'est pas une très bonne opération, mais ce sera intéressant si l'acheteur a un projet sur une courte période, pour son enfant, par exemple", analyse Daniel Znaty, de l'Union financière de France. De même, avec un Français sur deux qui aura plus de 50 ans en 2030, le dispositif Pinel encourage l'investissement locatif dans les résidences pour seniors. Un logement nu dans un de ces établissements bénéficie désormais des mêmes avantages que l'investissement locatif dans un studio du parc privé et relève du même zonage géographique.  

Les mesures concernant le foncier: INCERTAIN

En 2013, on comptait autour de 332 000 logements sortis de terre, alors que François Hollande en avait promis 500 000 pour endiguer la crise. Afin d'inciter les propriétaires à céder plus rapidement un terrain, le gouvernement a annoncé un abattement exceptionnel de 30% de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les plus-values en cas de cession de terrain à bâtir pour toute promesse de vente conclue avant le 30 septembre 2015. La mesure aura un effet rétroactif au 1er septembre 2014. Parallèlement, les terrains à bâtir bénéficieront des mêmes abattements que ceux des autres biens immobiliers. Depuis le 1er septembre dernier, un propriétaire est exonéré d'impôt sur les plus-values au bout de vingt-deux ans, contre trente actuellement.  

Autre mesure pour libérer du foncier: la création d'un abattement de 100000 euros pour les donations de terrains réalisées jusqu'à fin 2015, à condition qu'ils soient ultérieurement construits. "Ce délai est très court", déplore Murielle Gamet. Enfin, la durée du permis de construire devrait passer de deux à trois ans, et les délais d'obtention seraient raccourcis. Une mission de trois mois sur ce sujet a ainsi été confiée début septembre au député Jean-Pierre Duport. 

 

QUOI DE NEUF DANS L'IMMOBILIER

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Sauvons les copropriétés
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Préface : Alain PAPADOPOULOS Cofondateur et Président d'Universimmo.com

LE SUJET 
La copropriété française va mal. La complexité du fonctionnement ajoute aux

querelles de voisinage et à l’inflation des budgets pour donner aux

copropriétaires un sentiment d’impuissance, vite transformé en désintérêt,

Les professionnels, gestionnaires ou techniques sont également englués dans

un mode de fonctionnement inadapté au contexte.
Résultats : les copropriétés sont mal gérées et le patrimoine, mal entretenu,

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Fatalité ? 
Certainement pas ! Ce livre montre comment il est possible de changer les règles

du jeu.

L'engagement des auteurs tient en trois points :  
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 Il existe déjà des dizaines d'ouvrages consacrés à la copropriété mais

l’originalité de celui ci est d’exposer simplement « la copropriété d’en bas »

et ses tares génétiques et d’en déduire une solution pour s’attaquer à ses

vrais problèmes.

Favoriser l’accession à la propriété c’est bien...          
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A qui s’adresse cet ouvrage ?
A tous les copropriétaires, et particulièrement aux membres de conseils syndicaux
Aux professionnels impliqués dans la copropriété 
Aux organismes et institutions concernés par l’habitat urbain
A tous ceux qui s’interrogent sur l’avenir de la copropriété.
Chacun trouvera dans ce livre le « décodage » des (dys) fonctionnements

actuels et un guide de référence pour agir sur la pérennité de nos copropriétés.

LES PLUS
  • Présentation des structures et  acteurs de la copropriété française, panorama de structures
  • étrangères
  • Description pratique du modèle de gestion actuel : fonctionnement et organisation de la
  • copropriété
  • Une analyse fine du jeu des acteurs, entre syndic "sachant" et copropriétaire "béotien"
  • Un focus particulier sur le rôle du gardien et son statut "original"
  • Une remise en cause constructive de la législation actuelle
  • De nombreux exemples concrets
  • Un scenario pour sortir efficacement de l’immobilisme
  • Les risques à ne pas faire : dégradation du bâti, échec Grenelle, défaillance massive des
  • copropriétés
  • Les risques à faire : entretien patrimoine, amélioration gestion syndic, plan de relance
  • économique

Consulter la table des matières

 

 

 

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Que cache la stabilité des prix de l'immobilier ?

Par Virginie Franc-Jacob pour VotreArgent.fr, publié le , mis à jour le 

L'attentisme observé depuis quelques mois sur le marché immobilier masque un écart qui ne cesse de se creuser entre les catégories de biens. 

Haro sur les biens à défaut

Par ailleurs, aujourd'hui, la majorité des biens vendus sont de bonne qualité, bien placés... donc chers au mètre carré. Alors qu'à l'inverse, ceux présentant des défauts restent en vente pendant des mois, partent à des prix bien inférieurs à ceux de leur mise en vente, et sont in fine trop peu nombreux pour pouvoir véritablement peser sur la moyenne. "On a l'impression que les prix se maintiennent car l'acquéreur achète mieux", résume Fabrice Abraham.  

Au final, derrière des prix moyens qui se tiennent se cache une réalité tout autre : une fourchette des prix qui ne cesse de s'élargir... vers le bas.  

 


En savoir plus sur http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/que-cache-la-stabilite-des-prix-de-l-immobilier_370404.html#dsmFeFTh5XCkBFP0.99

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Immobilier : penser à sortir les frais d'agence du prix de vente

Le Monde.fr |  |Par 

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Un panneau à vendre sur un immeuble situé à Paris à proximité de la Tour Eiffel

 

Il n'y a pas de petites économies, surtout lorsque les prix de l'immobilier sont aussi élevés et que la récente hausse des droits de mutation (ils sont passés de 3,8 % à 4,5 % du prix de vente dans la quasi-totalité des départements) a alourdi un peu plus le coût d'une acquisition. Il existe deux moyens très faciles et pourtant peu utilisés d'économiser quelques centaines d'euros.

  • Sortir les frais d'acquisition de son avant-contrat

Lorsque vous passez par une agence immobilière, le prix inclut les honoraires d'agence. Mieux vaut plutôt proposer à votre vendeur, et à l'agent immobilier, de «sortir » cette commission du prix de vente.

Avantage, cela vous permettra d'éviter de payer des frais de notaires souvent compris entre 7 et 8,2 % (droit de mutation + émoluments du notaire) sur cette somme.

Prenons l'exemple d'un bien de 200 000 euros, avec des frais d'agence de 5 %. Cette opération vous fera économiser entre 700 et 800 euros.

Et cela ne change rien pour le calcul des plus-values taxables, puisque les frais de transaction sont intégrés, qu'ils aient été payés directement ou non par l'acheteur. Dans cet exemple, la base de calcul d'une plus-value éventuelle se fera donc sur une valeur de bien à 200 000 euros, avec en sus les frais de notaires et les éventuels travaux réalisés.

Lire aussi : Le micmac des plus-values immobilières

  • Exclure les biens meubles du prix d'achat

Si dans l'appartement ou la maison l'ancien propriétaire laisse certains aménagements qu'il est possible d'enlever (cuisine équipée de placards, électroménager, miroir de salle de bain, armoire-dressing…), vous pouvez sortirleur valeur de celle du bien immobilier.

Au final, il est souvent possible de tabler sur une petite dizaine de milliers d'euros de mobilier. « Pour éviter toute contestation du fisc, mieux vaut fournir un inventaire détaillé de ces biens meubles et fixer une valeur très raisonnable pour leur ensemble », conseille la notaire Nathalie Couzigou-Suhas.

Mais cela peut encore valoir le coup, car vous économiserez là encore les frais de notaire sur cette somme, soit sur des équipements valorisés 8000 euros, un gain compris entre 550 et 650 euros.

 

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Des dizaines de mesures pour conduire la transition énergétique

Le Monde.fr |  • Mis à jour le  |Par 

 

Le projet de loi sur la transition énergétique présenté mercredi 18 juin au conseil des ministres par Ségolène Royal, compte 80 articles et balaie les grands secteurs économiques qui sont concernés par la mutation engagée. De nombreuses mesures d'accompagnement financier et administratif sont prévues.

  • L'habitat

« Quand on injecte 1 milliard d'euros dans la filière bâtiment, cela génère 10 milliards de travaux et derrière les emplois qui vont avec » : Ségolène Royal veutfaire de la rénovation thermique des logements un pilier de sa loi.

Pour relancer ce chantier qui peine à décoller – l'objectif de 500 000 logements rénovés par an d'ici à 2017 semble désormais illusoire –, le texte prévoit un allègement fiscal de 30 % pour les travaux de rénovation énergétique engagés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. Il introduit aussi des simplifications des critères d'éligibilité au crédit d'impôt développement durable : les ménages ne seront plus obligés de réaliser un « bouquet » de travaux mais pourront les faire un par un : la toiture, puis la façade, etc.

Rénovation énergétique de l’habitat : l’objectif du gouvernement hors de portée

Un chèque énergie est mis en place pour les ménages modestes. Il devrait à terme remplacer les tarifs sociaux existants sur le gaz et l'électricité.

Ségolène Royal ambitionne aussi de relancer les prêts à taux zéro dès le 1er juillet pour passer de 30 000 à 100 000 prêts par an. Pour lever les blocages, un décret sur l'éco-conditionnalité va être publié dans les prochains jours : il permettra auxentreprises agréées de valider elles-mêmes la qualité des travaux alors qu'aujourd'hui ce sont les banques qui ont cette responsabilité. Il restera cependant à lever la vraie réticence des banques à accorder ce type de prêts qu’elles jugent peu attractifs et risqués.

  • Surtout la future loi devrait renconnaître le rôle de tiers financeurs aux régions qui pourront prendre en charge les travaux de rénovation d'un logement

 

COPROPRIÉTÉS : LE POINT DE VUE DES GESTIONNAIRES (l'A.R.C. : Association des Responsables de Copropriétés)

ACTUALITE DE LA GESTION DES COPROPRIETES :

http://www.unarc.asso.fr/

Copropriétés : les avancées et les reculades de la "loi Alur" selon l'ARC

L’Association des responsables de copropriété (ARC) analyse les principales innovations du volet copropriété de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), adoptée récemment en seconde lecture par le Parlement.

Dix mesures ou série de mesures marquent la loi Alur, qui en compte soixante. Dix mesures ou série de mesures marquent la loi Alur, qui en compte soixante. (DR)

«Dix mesures ou série de mesures marquent cette loi,qui en compte soixante», explique l’ARC dans un communiqué.

1. L’instauration d’un contrat type complet de syndicincluant toutes les tâches de gestion courante ou prévisibles, à l’exception de tâches limitativement énumérées par décret et qui pourront donner lieu à un supplément.

2. L’instauration parallèle d’un plafonnement des honoraires de syndic dits privatifs (état daté, mise en demeure, etc.).

3. La suppression de la dérogation possible à l’ouverture d’un compte séparé, mais malheureusement, uniquement pour les copropriétés de plus de 15 lots principaux.

4. L’instauration d’un fonds travaux obligatoire pour toutes les copropriétés (minimum par ailleurs modeste puisque représentant seulement, par an, 5 % du budget prévisionnel).

5. L’instauration d’une obligation pour les assemblées générales de se prononcer sur la réalisation d’un audit global de la copropriété (de façon à établir un plan pluriannuel de travaux).

6. L’instauration d’un troisième dispositif de gestion dit de «co-gestion», dispositif situé entre la gestion professionnelle et la gestion bénévole et introduisant la possibilité d’une délégation de pouvoir élargie au conseil syndical dans les copropriétés de moins de 16 lots principaux.

7. L’instauration d’une sanction automatique applicable aux syndics faisant travailler sans autorisation spéciale de l’assemblée générale des sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts.

8. L’instauration d’une obligation de mise en concurrence des syndics, y compris du premier syndic dans les nouvelles copropriétés.

9. L’instauration de la possibilité pour une collectivité territoriale de déclencher la «procédure d’alerte»dès lorsqu’une copropriété dépasse un certain seuil d’impayés (25% jusqu’à 200 lots, 15 % au-delà).

10. L’instauration de diverses mesures permettant de mieux agir contre le phénomène des copropriétés en difficulté.

Si les avancées évoquées sont importantes, reconnaît l’ARC, elles sont néanmoins «ternies» par quatre reculades graves.

a/ La création d’un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière où les professionnels seront majoritaires et les usagers représentés uniquement par des organisations de consommateurs généralistes, à l’exception donc des associations représentatives spécialisées comme l’ARC.

b/ La suppression des commissions régionales de contrôle et de discipline initialement prévues dans le projet de loi et la mise en place d’UNE seule commission nationale (qui ne pourra donc, et c’est ce que voulaient les professionnels, traiter qu’un problème sur mille !).

c/ Le rétablissement de la dérogation possible à l’ouverture du compte séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots principaux (soit 60 à 70% du parc des copropriétés).

d/ L’instauration de la quasi-impossibilité pour une copropriété d’échapper au «banquier» du syndic.

 

 LIRE LE TEXTE COMPLET :

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Habitat_Actualite/habitat_actualite_alur.pdf  

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La loi Alur est entrée en vigueur le 27 mars 2014. Nous avons mis à jour les modèles de contrats de location pour tenir compte des nouveautés issues de la loi ALUR immédiatement applicables.

Désormais le bail doit indiquer le loyer du locataire précédent en location vide.
En location meublée, le dépôt de garantie est limité à deux mois de loyer hors charges.
En location vide, les motifs de préavis réduit pour le locataire sont étendus : en zone tendue, le délai est de 1 mois pour tous les locataires ; en zone non tendue, le délai réduit à un mois est étendu au locataire handicapé ou au locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile ou en cas d’obtention d’un logement social.
Si le locataire ne respecte pas son obligation de s’assurer contre les risques locatifs, le propriétaire peut souscrire une assurance pour son compte et récupérer le coût sur le locataire.
Le propriétaire doit désormais prouver le caractère réel et sérieux de la reprise.

Modèle de bail location vide (loi Alur) et - Modèle de bail location meublée (loi Alur) +  Modèle de bail commercial : Documents disponibles sur la page Modèles de lettres. Voir site web www.rentila.com

Lors d’un investissement locatif, l’une des principales craintes des bailleurs est le risque d’impayé ; comment s’assurer de choisir des locataires qui paieront sans problème leur loyer tous les mois et ainsi éviter de rentrer dans une longue procédure d’expulsion ?

Bien qu’il n’existe aucune solution sûre à 100%, il y a tout de même un certain nombre de critères à prendre en compte dans le choix de son locataire.

Les pièces à fournir par le candidat locataire

La première étape est de demander aux candidats locataires de fournir un dossier incluant l’ensemble des documents suivants :

- une pièce d’identité
- leurs 3 derniers bulletins de salaire
- leur contrat de travail
- éventuellement une attestation employeur si l’une des 2 pièces ci-dessus est manquante
- leur dernier avis d’imposition
- un RIB
- leurs dernières quittances de loyer

Le sérieux du candidat dépendra notamment de sa capacité à fournir un dossier complet.

 

Bon à savoir!
Les locataires, membres de Rentila.com, peuvent créer un dossier en ligne et le partager avec leurs futurs propriétaires. Il suffit de se rendre dans la rubrique Mes Documents > Mon dossier, remplir les champs et charger les documents scannés.

 

Il est préférable de demander à voir les originaux, même si vous ne conservez que des photocopies. L’idée est de détecter les faux justificatifs qui auraient pu être falsifiés…

Bien sûr cette liste de pièces à fournir est particulièrement adaptée à un travailleur salarié. Pour les autres, artisans, étudiants… il faudra soit se fier uniquement aux déclarations de revenus (pour les travailleurs indépendants), soit demander à ce que la personne bénéfice d’une caution solidaire (généralement le cas pour les parents d’étudiants).

La personne se portant caution devra alors fournir les mêmes pièces que celles demandées au locataire.

Vérifier la solvabilité du locataire

De façon à minimiser les risques de loyer impayé sur la durée, il faut éviter que le montant du loyer ne représente une charge trop importante dans le budget du locataire. Ainsi on considère que le loyer ne doit pas dépasser 25% à 33% des revenus du locataire.

Un critère que l’on peut également appliquer pour la personne se portant caution solidaire.

Au-delà de ce pourcentage, il est important de vérifier le « restant à vivre » pour le locataire, l’argent disponible qui lui reste tous les mois une fois le loyer (et les charges associées) payé.

33% aura un impact nettement plus important sur une personne gagnant le smic que sur une personne gagnant 3000€ par mois…

D’autre part, en plus des revenus salariés, il faut également prendre en compte les diverses prestations annexes qui peuvent constituer des ressources importantes comme les allocations familiales, les pensions alimentaires ou les allocations logements (APL) pour les étudiants notamment.

Enfin, pour les travailleurs indépendants, qui ne bénéficient pas forcément de revenus réguliers tous les mois, il faudra se baser sur leurs revenus annuels, en regardant leurs avis d’imposition, en remontant si possible sur 2 ou 3 ans afin d’évaluer l’évolution de leurs ressources d’une année sur l’autre.

Vérifier au-delà des chiffres…

S’assurer que le locataire a bien les moyens de payer régulièrement le loyer sans se mettre en difficulté financière n’est malheureusement pas une garantie totale contre les impayés.

D’une part, la situation du locataire peut changer au bout de quelques mois, il peut par exemple perdre son travail, se retrouver au chômage…quelque chose d’impossible à anticiper. Le locataire n’a aucune obligation de prévenir le bailleur de son changement de situation et la suite du bail dépendra de sa personnalité…

D’autre part, il faut aussi être conscient que certaines personnes tout à fait solvables abusent des bailleurs en profitant des longues procédures d’expulsion pour ne pas payer leurs loyers après seulement 1 mois ou 2.

Un moyen de se prémunir est de demander les dernières quittances de loyer et de contacter l’ancien propriétaire bailleur afin de vérifier la façon dont s’est déroulé le dernier bail de location.

Des incohérences dans les pièces à fournir peuvent également mettre en évidence des événements passés sur lesquels il faudra questionner le candidat locataire.
Enfin, bien que passible de sanctions pénales, la falsification de documents, comme des faux bulletins de salaires, est une pratique qui s’est développée ces dernières années. D’où l’importance d’avoir accès aux originaux.

Un service en ligne est également proposé par le fisc afin de donner aux bailleurs la possibilité de vérifier l’exactitude des avis d’impositions présentés : https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/.

Ce qui est interdit au bailleur

Certains documents considérés comme attentatoires à la vie privée ne peuvent pas être demandés au locataire ; il s’agit en particulier de copie de relevé bancaire, d’attestation de bonne tenue de compte, de carte d’assurée sociale ou encore d’extrait de casier judiciaire.
De plus, la loi interdit toute discrimination lors du choix du locataire (qui devra prouver qu’il a été victime d’une telle discrimination) : il est en effet interdit de refuser un candidat en raison de son origine, de son état de santé, de son apparence physique, de son orientation sexuelle, ou par exemple de ses opinions politiques…

Enfin, le bailleur n’a pas le droit de demander d’acompte ou de chèque de réservation d’un logement mis en location (sauf pour les locations de courte durée, type location touristique).

Il est légitime pour le propriétaire de se renseigner sur le profil de son futur locataire, afin d’éviter se retrouver dans une situation délicate par la suite, mais il est convient de respecter les droits du locataire et de ne pas abuser de sa position de force, en particulier dans les zones où la demande locative est forte.

D’un point de vue comptable, un investissement immobilier est défini par un certain nombre de chiffres clefs : les frais d’acquisition, le loyer, la mensualité de remboursement, l’apport initial…

En phase d’achat, il est essentiel de savoir estimer les ordres de grandeur à viser pour ces chiffres, de façon à investir dans un bien qui sera rentable.

Dans un 2ème temps, d’autres chiffres s’ajouteront, tels que les charges de copropriété, les impôts sur les recettes…

Mais si la première estimation donne déjà un budget équilibré, la probabilité pour que l’investissement vous fasse réellement gagner de l’argent est grande. Il est donc important d’avoir ces chiffres en tête lorsque l’on va commencer les premières visites…

Par exemple, admettons que je vienne de visiter un appartement vendu 100000€ frais d’agence inclus, j’ai 5000€ d’apport, je pense le louer vide dans les 500€, aurai-je encore de l’argent à ajouter de ma poche tous les mois ? Oui ! il est bon d’avoir un petit outil pour estimer combien rapidement et ainsi juger si c’est acceptable ou non…

La démarche est très simple, les 2 seuls outils nécessaires sont un tableur type Excel et Internet pour consulter un site de calculette immobilière en ligne type Meilleurstaux.com.

Etape 1 : Sur une première colonne, estimer le prix global d’acquisition du bien immobilier. En effet, au-delà du prix d’achat (incluant les frais d’agence, ou non si vous passez par un particulier), il faut ajouter les frais de notaire, les frais de garantie bancaire, les éventuels coûts de rénovation et d’équipement si vous souhaitez louer en meublé.

Dans l’exemple présenté en fin d’article, au prix d’achat de 80000€ se sont ajoutés 15000€ de frais divers ce qui donne, un prix global d’acquisition à financer de 95000€.

Etape 2 : Sur une 2ème colonne, il s’agit d’estimer le loyer mensuel sur la base des loyers que vous avez pu constater pour des logements similaires, dans le même quartier ou un quartier équivalent. Sans le surestimer surtout. Au contraire, il faudrait dès cette étape partir un loyer mensuel « réel », en estimant un taux de vacance locative, et pourquoi pas retrancher également la taxe foncière à laquelle vous ne pourrez pas échapper.

Dans l’exemple, le loyer estimé est de 600€. Mais 1 mois et demi de vacances locatives ont été pris en compte, ainsi que 400€ de taxe foncière. Ramené sur 12 mois, le revenu mensuel est ainsi de 491€.

Etape 3 : Le montant à emprunter : connaissant le montant de recettes mensuelles, on peut ainsi estimer aisément la somme maximale que l’on peut emprunter (par exemple sur 20 ans) de manière à ce que la mensualité ne dépasse pas le revenu réel mensuel, soit 491€ dans l’exemple ci-dessous.
Les calculettes en ligne sont très pratiques pour faire ce type de calcul. Il suffit de tester différentes valeurs d’emprunt, et on peut alors constater que sur 20 ans, une mensualité de 480€ correspond à un crédit de 80000€.

Etape 4 : Il ne reste plus qu’à en déduire le montant d’apport personnel nécessaire : dans le cas présent, un emprunt de 80000€ pour un montant global d’acquisition de 95000€, ce qui signifie donc 15000€ d’apport requis.

Etape 5 : Jouer avec les différents paramètres pour obtenir une situation d’investissement qui soit en ligne avec vos possibilités.

Si par exemple, le montant d’apport personnel nécessaire est trop important, c’est que probablement le prix d’achat maximum visé est trop élevé. Mais si vous le réduisez, attention à bien mettre à jour également le loyer espéré…

Attention, cette démarche ne vous assurera pas d’obtenir un investissement autofinancé, il ne faut pas oublier qu’il vous restera encore à régler la fiscalité sur vos recettes locatives…
Selon votre situation, ces frais supplémentaires peuvent être pris en compte dans la colonne 2, celle du loyer « réel », en retranchant une certaine somme mensuelle destinée à anticiper cet impôt.

Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ?


Lorsqu’on se lance dans un projet d’investissement locatif, il est primordial de savoir comment évaluer la rentabilité réelle d’un bien que l’on pourrait convoiter. Et ainsi estimer à quel point cet investissement pourra s’autofinancer. Comment bien estimer le rendement locatif de son investissement immobilier ?

Le rendement brut

C’est le plus simple à calculer, c’est aussi la première étape. C’est en général celui annoncé par les agents immobiliers désireux de vous prouver que l’appartement qu’il vous fait visiter est « idéal pour un investisseur »…Mais attention, on est loin du compte !

Il suffit de diviser la somme des loyers perçus sur une année complète, par le coût total de l’acquisition. (y compris les frais de notaire, d’agence, de travaux, etc…et c’est là qu’il peut déjà y avoir beaucoup d’écart selon ce que l’on prend en compte !)
Par exemple, si un appartement vous revient à 80000€, prêt à louer, et que vos loyers seront de 500€, le rendement brut sera de (500 x 12) / 80000 = 7,5%

Le rendement net

Mais ce chiffre est bien supérieur à ce que vous allez réellement gagner. Il faut à présent prendre en compte les frais de gestion locative.

Il faut par exemple retrancher de vos revenus annuels théoriques (500 x 12 = 6000€ dans l’exemple), les frais de copropriété non récupérables auprès du locataire, la taxe foncière, les assurances habitation non occupant et éventuellement loyers impayés, les frais de changement de locataire (géré en direct par petite annonce ou par une agence immobilière), les vacances locatives…
Le montant de ces frais est à estimer au cas par cas, pour chaque bien visité, selon les informations que vous pourrez obtenir, mais aussi selon votre meilleur jugement.

Avec une hypothèse d’1 mois de vacance locative à 500€, on peut vite arriver à 1000€ de frais dans mon exemple.
Le rendement net serait alors de (6000 – 1000) / 80000 = 6,25%

Le rendement net net

Mais il reste encore un point critique à ne pas négliger, votre future imposition sur vos revenus fonciers.

L’estimation de l’impôt dépend de chacun et notamment de sa TMI, Tranche Marginale d’Imposition. De plus l’impôt va dépendre de votre façon de le déclarer, en micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, ou au régime réel, en déduisant tous les frais (notamment les intérêts d’emprunt), si vous estimez que vos frais dépassent 30% (souvent vrai lors des premières années de location, surtout si vous avez effectué des travaux de rénovation, également déductibles)
En location meublé, le régime micro-BIC offre un abattement de 50% plus avantageux.

Si on prend le cas spécifique d’une déclaration en micro-foncier pour un propriétaire ayant une TMI à 30%, pour l’exemple utilisé :
Les revenus fonciers imposables seront pour 11 mois de loyer (hypothèse 1 mois de vacance locative) de 5500€ – 30% x 5500€ = 3850€
L’imposition sera alors de 30% x 3850€ = 1155€

Ainsi le revenu net net (après impôt) sera de (6000 (revenus théoriques)- 1000 (frais divers y compris la vacance locative anticipée) – 1155€) / 80000) = 4,8%

L’autofinancement

En clair, cela signifie que vous allez réellement gagner chaque année avec ce bien locatif, 4,8% de 80000€, soit 3840€ (et non les 6000€ théoriques…).

Ce qui représente 320€ de gain mensuel.
Il ne vous reste plus qu’à comparer avec les mensualités du prêt immobilier que vous envisagez de contracter pour cet investissement.
Votre achat ne sera autofinancé que si les mensualités sont inférieures ou égales à 320€, assurance de prêt comprise !
Ce qui dans le cas présent ne sera vrai que si votre apport personnel s’élève environ à 30000€ sur les 80000€ totaux.
Si vous empruntez 100% du coût total de l’acquisition, vous devrez tous les mois ajouter un peu de votre poche pour boucler le financement.

Ce calcul de rentabilité est donc essentiel pour juger dans quelle proportion votre investissement sera financé par vos locataires successifs. Un rendement net après impôt le plus élevé possible vous rapprochera de l’autofinancement.

La quittance de loyer dématérialisée devient valable

La quittance de loyer dématérialisée devient valable
 
 
 
 
 
 
 

Le bailleur peut désormais procéder à la transmission de la quittance de loyer sous forme dématérialisée, si le locataire en est d'accord. Comme auparavant, cette remise sera gratuite.

 

Lorsque le locataire paye son loyer, son bailleur lui remet gratuitement une quittance, document qui comporte le prix de la location et les charges. Pour faciliter cette remise, qui auparavant se faisait par courrier ou de main à la main, la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) autorise la transmission dématérialisée de la quittance, si le locataire l'accepte.

Dans la pratique, il arrive que lorsque le propriétaire passe par un agent immobilier, par exemple, des frais soient facturés au locataire. Désormais, cette remise est totalement gratuite qu'elle émane du propriétaire lui-même ou de son mandataire. Par ailleurs, aucuns frais liés à la gestion de l'avis de l'échéance ou de laquittance ne peuvent être facturés au locataire.
Si le règlement du loyer n'est que partiel, ce n'est pas une quittance, mais un reçu qui est délivré.

Stéphanie Alexandre (Le Particulier)

Lire aussi : Liens externes :
  • LOI n° 2014-344 du 17/03/2014 relative à la consommation, JO du 18 (loi Hamon) Contenu accessible uniquement aux abonnés

Outils pratiques :
 
 
 Papiers à conserver
 
 
 

Mots-clés : BAIL D'HABITATION , LOCATION , QUITTANCE DE LOYER 

Le dépôt de garantie peut-il se substituer au dernier mois de loyer ?

Une fos le préavis posé, beaucoup de locataires décident de ne pas régler leur dernier mois de loyer afin de couvrir la somme du dépôt de garantie encaissée par le propriétaire. Cette pratique est-elle légale ?

Ne pas payer son dernier loyer : une pratique aussi courante qu’illégale

Lorsqu’un locataire signe son bail de location, il verse généralement un dépôt de garantie. Cette somme correspond à un mois de loyer hors charges lorsqu’il s’agit d’une location dite vide, et de deux mois lorsqu’il s’agit d’une location meublée. Le dépôt de garantie est généralement encaissé par le propriétaire, mais il est restitué au locataire après son départ, lorsqu’aucune dégradation n’a été constatée lors de l’état des lieux de sortie. Certains locataires méfiants quant à la restitution du dépôt de garantie de la part du propriétaire, n’hésitent pas à cesser le versement de leur dernier loyer. C’est pour eux une façon de récupérer le montant du dépôt de garantie sans attendre son versement de la part du propriétaire.                                                               

Cette pratique est illégale, elle a été jugée maintes fois et depuis déjà plusieurs années. Les tribunaux regorgent de cas similaires qui aboutissent toujours à la même conclusion : un locataire ne peut pas se soustraire à l’obligation de payer la totalité de ses loyers, jusqu’au dernier. Le dépôt de garantie constitue, comme son nom l’indique, une garantie pour le propriétaire de pouvoir payer la réparation des éventuelles dégradations causées par le locataire, il ne s’agit en aucun cas d’une avance de loyer.

Le locataire doit payer tous ses loyers jusqu'au dernier.

Les sanctions auxquelles s’expose le locataire

Sachez qu’en déduisant de son loyer le montant du dépôt de garantie, le locataire ne peut prétendre à la délivrance de sa quittance, qui est indispensable dans le cadre d’une demande d’aide au logement. Le propriétaire lésé pourra alors :

  • Dans un premier temps, si le propriétaire observe des dégradations lors de l’état des lieux et que le locataire refuse absolument de verser le dernier mois de loyer qu’il lui doit, il pourra commencer par engager une discussion amiable avec son locataire, en lui téléphonant ou en lui envoyant une lettre simple.
  • Dans un second temps, si le locataire ne s’exécute toujours pas, il pourra alors lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception, afin de le mettre en demeure et l’avertir de son projet de saisir la justice s’il ne perçoit toujours pas le dernier mois de loyer qui lui est dû, dans un délai imparti.

Par la suite, si la négociation amiable n’aboutit toujours pas, le propriétaire aura la possibilité de saisir le juge de proximité afin de demander, dans un premier temps, la mise en place de la procédure la plus simple et la plus rapide qui est l’injonction de payer. Le recouvrement du loyer sera alors exécuté par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Si le locataire ne s'exécute toujours pas, le propriétaire pourra alors intenter une action en justice afin d’engager une procédure plus sérieuse devant le juge de proximité.

Conseil Se Loger

La majorité des locataires sont cautionnés par un                             ou plusieurs tiers (parents, grands-parents ou                             autre), qui ont le devoir de se substituer au                             locataire défaillant quant au paiement des loyers.                             Le propriétaire peut tout à fait envisager de se                       retourner vers la personne qui cautionne le                             locataire, qui s’arrangera à son tour avec ce                               dernier.

Le propriétaire tarde à restituer le dépôt de garantie, que faire ? 

Lorsqu’aucune dégradation n’a été observée durant l’état des lieux et que le locataire a réglé ses loyers jusqu’au dernier, le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie à son ancien locataire. Dans le cas contraire, le locataire pourra mettre en demeure le propriétaire de lui restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le propriétaire tarde toujours à rembourser le dépôt de garantie au locataire, ce dernier aura la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement concerné, qui mettra en place une négociation entre les deux parties, arbitrée par un médiateur.

Enfin, si la conciliation échoue, le locataire pourra alors saisir le juge de proximité et intenter une action en justice contre le propriétaire.

Les points clés à retenir

  • Bien que la pratique soit fréquente, le locataire                                                       ne peut cesser de payer son dernier loyer en                                                 estimant que le dépôt de garantie s’y substitue                                                   , c’est totalement illégal.
  • Si le propriétaire constate des dégradations et                                                       que le locataire refuse de régler son dernier                                                       loyer, plusieurs recours existent.
  • Dans le cas où le propriétaire tarderait à                                                           restituer le montant du dépôt de garantie, le                                                       locataire dispose également de plusieurs                                                         recours afin de se voir rembourser cette                                                         somme.

Le point sur l'actualité immobilière

Foncia et Laforêt condamnées pour pratiques illicites
Condamnées mardi à verser respectivement 8 000 et 2 000 euros de dommages et intérêt à l’UFC-Que Choisir pour pratiques illicites dans le domaine de la location, les deux agences immobilières Foncia et Laforêt ont déclaré avoir pris acte de cette décision de justice..

L’immobilier reste le placement préféré des Français
Fini les billets planqués sous le matelas (quoique…). Les Français préfèrent le concret : aussi, est-ce sans grande surprise que l’immobilier reste le placement préféré des Français, selon un sondage réalisé par l’institut Ifop pour le site d’achat en ligne d’or Aucoffre.com. Pour placer leurs économies, 71 % des Français plébiscitent l’immobilier, suivi par les livrets d’épargne (64 %) et l’achat d’or (53 %). Néanmoins, l’immobilier (- 5 points) et le placement sur livret (- 19 points) enregistrent une baisse sensible par rapport à la dernière enquête de novembre 2012.

La Garantie universelle des loyers coûtera moins de 600 millions, selon Duflot
La ministre du Logement, Cécile Duflot, a confirmé mardi que la GUL sera finalement financé par l’Etat, sans création de taxe supplémentaire. Son coût, estimé entre 500 et 600 millions d’euros par an, sera financé par la réaffectation d’une part des crédits alloués à la politique du logement.

Les frais de notaires devraient augmenter en 2014
On en parle depuis cet été, et le projet de loi de finances pour 2014 l’a entériné : les frais de notaires dus par l’acheteur qui acquiert un bien immobilier devraient augmenter temporairement, dès 2014, mais pas nécessairement sur l’ensemble du territoire.
Ces frais augmenteraient au maximum de 0,7 %. On les estime actuellement à environ 7 % du prix de vente du bien. Ils pourraient donc atteindre 7,7 % de ce prix. Ce ratio est indicatif, car pour calculer les frais de notaire, il faut prendre en compte différents éléments tarifaires, c’est pourquoi il est conseillé d’utiliser une calculette intégrant ces différents éléments pour en évaluer le montant.

La durée d’endettement des ménages a bondi de 58% entre 2005 et 2011 L’endettement immobilier des ménages a fortement progressé entre 2005 et 2011, une hausse qui s’est traduite par un allongement des durées de prêts, surtout chez les jeunes, indique une étude publiée par l’Insee. Le volume des crédits immobiliers est passé de 442 milliards d’euros début 2005 à 800 milliards d’euros début 2011, précise l’Institut national de la statistiques et des études économiques. Sur la même période, le montant moyen restant à rembourser au titre a bondi de 58%, en raison de la hausse des prix de l’immobilier. Néanmoins, le poids des remboursements mensuels est resté stable, les banques appliquant toutes la règle des 33 % d’endettement : les mensualités ne peuvent dépasser le tiers des revenus. Dans le même temps, l’Insee note que le revenu disponible moyen a augmenté de seulement 12 %.

 

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