La façade principale donnant sur l'Avenue de la Liberté
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Résidence "Le Liberté" - Nîmes
Résidence "Le Liberté" -  Nîmes

Le Conseil Syndical ayant été insatisfait des interventions du Syndic mandaté la première année, en 2012-2013, un nouveau professionnel a été choisi et mandaté en décembre 2013

 

 

C'est donc le Cabinet Tourdiat Gestion qui assure actuellement  la gestion ordinaire de la copropriété.

LES TACHES DU SYNDIC DE COPROPRIETE

  • Vérification de tous les contrats d'assurance nécessaires à l'exploitation
  • Surveillance et conclusion des assurances responsabilité civile et assurances diverses pour la copropriété
  • Liquidation de sinistres, y compris la réparation des dommages
  • Conclusion et vérification des contrats de maintenance
  • Préparation des contrôles de protection contre l'incendie, contre la foudre et des contrôles de surveillance technique
  • Organisation et délégation à des spécialistes pour la délivrance de certificats de performance énergétique
  • Traitement des commandes de clés
  • Disponibilité permanente pour les copropriétaires
  • Consultations relatives à l'administration du bien immobilier
  • Correspondance, conseil et information des copropriétaires
  • Rapports
  • Visites des lieux régulières et contrôles de l'état du bâtiment
  • Vérification de toutes les installations techniques en relation avec les missions de maintenance
  • Expertises / Inventaires techniques du bâtiment
    Établissement d'un budget pour les réparations à long terme / programmes d'assainissement
  • Présentation et application des droits de garantie, instigation de mesures d'entretien (demande de devis, assurance de rendez-vous sur place, élaboration de tableaux des prix, conseil, procédures d'appel d'offres, attributions des marchés, contrôle des factures, règlement des factures)
  • Entretiens conseil avec les organismes de consultation
  • Vérifications sur pièces
  • Suivi et observation du règlement de copropriété
  • Suivi des plaintes en cas de violation du règlement de copropriété
  • Programmes d'exploitation et correspondance avec les entreprises de traitement et d'élimination des déchets
  • Recrutement et surveillance de travailleurs auxiliaires
  • Contrôles réguliers de l'entretien du bien immobilier
  • Tenue comptable professionnelle
  • Établissement du décompte annuel avec décompte individuel et application d'éventuels ajustements
  • Établissement d'un décompte annuel sous la forme d'une facture recettes-excédents pour les propriétaires
  • Règlement de tous les paiements qui concernent la copropriété
  • Contrôle des paiements et autres versements concernant les frais de maintenance
  • Établissement d'un décompte des frais de maintenance et réalisation d'un budget 
  • Sommation en cas de retard de paiement des frais de maintenance
  • Gestion des comptes de réserves et de virements du syndic
  • Placement productif des ressources réservées à l'entretien
  • Conservation de tous les documents administratifs
  • Représentation judiciaire ou extrajudiciaire ainsi que revendication judiciaire des droits du syndic vis-à-vis de tiers et de propriétaires
  • Négociations avec les autorités et respect des obligations administratives
  • Convocation et mise en place de l'assemblée générale des copropriétaires annuelle et au besoin mise en place d'assemblées extraordinaires
  • Établissement de rapports et application des décisions prises lors de l'AG, envoi des procès verbaux à tous les copropriétaires
  • Remise de la déclaration de consentement au nom des copropriétaires en cas de vente d'un logement devant le notaire, si cela figure dans la déclaration de partage ou dans le contrat de vente

HONORAIRES DES SYNDICS DE COPROPRIETE : les nouvelles règles en 2014

Les honoraires du syndic sont fixés librement. Leur rémunération se partage en deux parties : une partie d'honoraires forfaitaires pour la gestion courante, et une autre partie pour la gestion particulière. La liste des tâches de gestion courante devant être incluse dans le forfait des syndics est entérinée par un arrêté du 19 mars 2010.

Pour pouvoir étudier et comparer les contrats proposés par les syndics, la première démarche consiste à prendre connaissance de l'ensemble des tâches comprises dans la gestion courante et à comparer le montant de la rémunération des syndics pour cela. Il est important ensuite de comparer les modes de rémunération des prestations particulières entre les différents contrats.

Quand les syndics présentent-ils le détail de leur rémunération ?

C'est à l'occasion de leur première élection ou de leur réélection par les copropriétaires que les syndics de copropriété présentent leur projet de contrat, y compris les modalités de leur rémunération, qu'ils annexent à la convocation de l'assemblée générale chargée de cette élection.

Rappelons que les syndics sont élus pour une durée maximale de trois ans, et qu'une fois arrivés au terme de leur mandat, ils doivent se faire élire à nouveau par l'assemblée générale des copropriétaires.

A cette occasion, ils sont tenus de joindre à la convocation leur projet de contrat incluant sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments permettant de déterminer leur rémunération.

Une rémunération en deux volets

La rémunération du syndic comporte deux volets :

  • un pour la gestion courante, sorte de forfait qui englobe la plus grande partie des tâches du syndic pour la tenue de la copropriété sans donner lieu, donc, à une facturation supplémentaire ;
  • le deuxième volet concerne les prestations particulières, généralement rémunérées au coup par coup, selon différents modes : un tarif horaire, un prix unitaire ou un pourcentage sur les tâches effectuées.

La gestion courante

C'est la première partie relative aux honoraires de gestion courante qui a fait l'objet en septembre 2007 d'un avis du Conseil national de la consommation (CNC). Celui-ci a fixé une liste des prestations courantes, ce qui permettait d'améliorer la lisibilité des contrats de syndic. Il était donc recommandé aux professionnels de respecter cette liste et d'en intégrer le contenu dans la partie « gestion courante » rémunérée selon des honoraires spécifiques et forfaitaires.

Ne restait plus qu'à légaliser l'application de cette liste de tâches de gestion courante pour décider l'ensemble des syndics à appliquer de manière uniforme l'avis du CNC.

C'est chose faite depuis le 21 mars 2010, date à laquelle a été publié l'arrêté du 19 mars 2010 fixant la liste minimale des prestations incluses dans le forfait annuel.

  • La liste des tâches de gestion courante est fixée par arrêté

L'arrêté reprend quasiment à l'identique le contenu de l'avis du CNC et comporte une liste en 52 points définissant les prestations courantes réparties en cinq thèmes. Il s'agit d'une liste minimale des tâches qui doivent être comprises dans le forfait annuel, sans donner lieu à une facturation supplémentaire.

  • Que comprend la gestion courante ?

Elle comprend :

  • la convocation et la tenue de l'assemblée générale,
  • la comptabilité générale de la copropriété,
  • l'administration et la gestion de la copropriété en conformité avec le règlement de copropriété (entretien et maintenance des parties communes, détention et transmission des archives, transmission des informations au conseil syndical et recueil de son avis),
  • la souscription des assurances et la déclaration des sinistres,
  • la gestion du personnel.

Accéder à la liste détaillée des prestations relevant de la gestion courante comprises dans le forfait.

Les prestations particulières

L'arrêté précise par ailleurs que « toute prestation particulière doit figurer explicitement en tant que telle dans le contrat de syndic », le contenu des prestations particulières devant être défini avec précision dans les rubriques correspondantes. Ces prestations englobent tout ce qui n'entre pas dans la gestion courante, tels le suivi des gros travaux, les assemblées générales extraordinaires...

Quand s'applique cet arrêté ?

Sont concernés tous les nouveaux contrats de syndics conclus et signés depuis le 1er juillet 2010. Ils doivent d'une part intégrer dans leurs honoraires forfaitaires de gestion courante la liste minimale des tâches fixée par l'arrêté du 19 mars. Et d'autre part préciser le contenu des prestations particulières et leur mode de rémunération.

Publié par  © pap.fr - 28 févr. 2011

Syndics

Comment les évaluer

 QueChoisir@info.quechoisir.org - Extrait de la newsletters du 24.04.2014

Que valent les syndics ? Sont-ils compétents, réactifs, au juste prix ? Notre enquête satisfaction auprès de ­nombreux copropriétaires montre que c’est loin d’être le cas. Et vous, qu’en est-il du vôtre ? Nos critères pour en avoir une idée plus précise.

Des honoraires raisonnables

 

Des charges maîtrisées

Un bas niveau de charges est souvent révélateur d’une bonne gestion (et vice versa). C’est en effet le signe que les travaux et l’entretien sont contrôlés et les contrats suivis. Notre enquête satisfaction montre que les niveaux des charges trimestrielles s’établissent autour de 400 € en moyenne, avec de très fortes disparités entre copropriétés et d’une région à l’autre. Les niveaux de charges trimestrielles sont inférieurs à 300 € dans un tiers des régions (notamment dans le Grand Ouest), mais ils dépassent allègrement les 500 € par trimestre en Île-de-France (voir carte). Si vos charges de copropriétés dépassent largement la moyenne régionale, il y a tout lieu de s’interroger. Plongez le nez dans vos archives et calculez la hausse des charges durant ces dernières années. Si l’augmentation se révèle supérieure à 5 % par an, il faut s’en inquiéter.

En l’absence de circonstances particulières (un sinistre grave ou de gros travaux exceptionnels), un dysfonctionnement est probable. Un mauvais entretien des réseaux et équipements de chauffage ou d’eau peut être à l’origine de déperditions importantes… La rémunération des contrats d’entretien (nettoyage, espaces verts, chauffage, location d’appareils ou compteurs, etc.) s’est envolée parce que personne n’a pensé à les remettre en concurrence depuis des années… Ou encore, ce sont les primes d’assurance qui, pour les mêmes raisons, se sont mises à flamber. Si l’on se trouve dans l’un (ou plusieurs) de ces cas, le gestionnaire ne fait pas correctement son travail. Il lui incombe en effet de veiller à la bonne application par les prestataires de leurs contrats et de renégocier ces derniers lorsque cela devient nécessaire. Or, par manque de temps ou de motivation, de nombreux gestionnaires ne se donnent pas cette peine.

La plupart des contrats de syndic prévoient la facturation d’honoraires pour la préparation et le suivi des travaux. Ils sont généralement proportionnels à leur montant. Une mesure souvent dénoncée par les associations de consommateurs, qui estiment que le syndic est d’autant moins motivé à négocier les budgets que sa rémunération est indexée dessus. Les professionnels font quant à eux valoir que c’est le gestionnaire qui négocie et que l’argent ne va pas dans sa poche. Un argument qui pourrait tenir, à condition que ce dernier n’ait pas d’objectifs financiers à atteindre, ce qui n’est pas le cas partout.

Une chose est sûre, prélever plus de 5 % d’honoraires de suivi des travaux, comme on l’observe parfois, est excessif. La tâche du gestionnaire consiste principalement à établir des devis, passer les ordres de services, contrôler les cahiers des charges et en rectifier les erreurs ou lacunes (notamment en matière de garanties et d’obligations). Les syndics qui ne sont pas trop gourmands facturent en moyenne entre 1,5 et 3,5 %. Et le montant perçu est dégressif !

Le point est délicat et fait toujours l’objet d’interminables débats entre syndics et associations de copropriétaires. Quel est le bon prix à payer pour son syndic ? Attention, on parle ici du montant global et pas seulement des « honoraires syndic » indiqués dans le contrat !

La réglementation distingue en effet ces honoraires de base (forfaitaires et votés en AG) et les honoraires pour prestations exceptionnelles, en principe non prévisibles. Peu à peu, les syndics ont rogné sur les premiers pour afficher des tarifs compétitifs et remporter des marchés… Mais en se rattrapant sur les seconds. « Les syndics se sont livrés à un véritable dumping entre eux pour gonfler leur portefeuille de clients. Cela a conduit à faire augmenter les frais non prévus dans le contrat de base, mais aussi à une logique de baisse du niveau des prestations », s’indigne Christophe Borgel, député de Haute-Garonne, membre de la commission des affaires économiques à l’Assemblée nationale.

Effectivement, les frais pour charges exceptionnelles ont explosé et représentent aujourd’hui près de 50 % du total : on comprend qu’il est impératif de les mettre dans la balance. Pour se faire une véritable idée du coût de son syndic, il faut donc éplucher les comptes de l’année passée… Et ajouter aux honoraires de base (qui sont mentionnés dans le contrat de syndic) l’ensemble des frais perçus par le syndic au titre des prestations exceptionnelles. À l’heure actuelle, les honoraires de base se situent en moyenne entre 120 et 200 € par lot (ils sont, logiquement, plus élevés en région parisienne). Au-delà, il se peut que le syndic ait décidé de vous facturer très peu d’honoraires pour charges exceptionnelles (vérifiez) ; si ce n’est pas le cas, la facture commence vraiment à être lourde.

Des charges maîtrisées

Un bas niveau de charges est souvent révélateur d’une bonne gestion (et vice versa). C’est en effet le signe que les travaux et l’entretien sont contrôlés et les contrats suivis. Notre enquête satisfaction montre que les niveaux des charges trimestrielles s’établissent autour de 400 € en moyenne, avec de très fortes disparités entre copropriétés et d’une région à l’autre. Les niveaux de charges trimestrielles sont inférieurs à 300 € dans un tiers des régions (notamment dans le Grand Ouest), mais ils dépassent allègrement les 500 € par trimestre en Île-de-France (voir carte). Si vos charges de copropriétés dépassent largement la moyenne régionale, il y a tout lieu de s’interroger. Plongez le nez dans vos archives et calculez la hausse des charges durant ces dernières années. Si l’augmentation se révèle supérieure à 5 % par an, il faut s’en inquiéter.

En l’absence de circonstances particulières (un sinistre grave ou de gros travaux exceptionnels), un dysfonctionnement est probable. Un mauvais entretien des réseaux et équipements de chauffage ou d’eau peut être à l’origine de déperditions importantes… La rémunération des contrats d’entretien (nettoyage, espaces verts, chauffage, location d’appareils ou compteurs, etc.) s’est envolée parce que personne n’a pensé à les remettre en concurrence depuis des années… Ou encore, ce sont les primes d’assurance qui, pour les mêmes raisons, se sont mises à flamber. Si l’on se trouve dans l’un (ou plusieurs) de ces cas, le gestionnaire ne fait pas correctement son travail. Il lui incombe en effet de veiller à la bonne application par les prestataires de leurs contrats et de renégocier ces derniers lorsque cela devient nécessaire. Or, par manque de temps ou de motivation, de nombreux gestionnaires ne se donnent pas cette peine.

La plupart des contrats de syndic prévoient la facturation d’honoraires pour la préparation et le suivi des travaux. Ils sont généralement proportionnels à leur montant. Une mesure souvent dénoncée par les associations de consommateurs, qui estiment que le syndic est d’autant moins motivé à négocier les budgets que sa rémunération est indexée dessus. Les professionnels font quant à eux valoir que c’est le gestionnaire qui négocie et que l’argent ne va pas dans sa poche. Un argument qui pourrait tenir, à condition que ce dernier n’ait pas d’objectifs financiers à atteindre, ce qui n’est pas le cas partout.

Une chose est sûre, prélever plus de 5 % d’honoraires de suivi des travaux, comme on l’observe parfois, est excessif. La tâche du gestionnaire consiste principalement à établir des devis, passer les ordres de services, contrôler les cahiers des charges et en rectifier les erreurs ou lacunes (notamment en matière de garanties et d’obligations). Les syndics qui ne sont pas trop gourmands facturent en moyenne entre 1,5 et 3,5 %. Et le montant perçu est dégressif !

 

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