AG de copropriété pour l'exercice 2016 - 2017 :

LUNDI 18 DECEMBRE 2017

AG de copropriété pour l'exercice 2015 - 2016 :

LUNDI 08 FEVRIER 2016

Un copropriétaire nous écrit : 

Bonjour Monsieur Sposito,

Mon époux, Monsieur Maurin, a pu assister à la réunion du 8 février 2016 qui 
s'est tenue au siège de Tourdiat Gestion et où il a eu le plaisir de 
faire connaissance des membres du Conseil Syndical de la résidence Le Liberté.

Nous tenions à vous remercier ainsi que toute l'équipe pour tout 
le travail réalisé et le dévouement des membres du Conseil.  

Mon mari et moi-même vous en sommes très reconnaissants.
Mon mari aégalement trouvé que le gestionnaire du syndic Tourdiat Gestion était également très professionnel et très à l'écoute.
Permettez-nous aussi de vous féliciter pour le site Internet - il est 
très bien conçu et contient des informations très utiles - merci.

Si ce n'est pas trop tard (!), je profite de ce mail pour 
souhaiter, à toute l'équipe, une excellente année 2016 et 
surtout, bonne santé et bonheur.
Avec nos remerciements les plus sincères,
Bien cordialement.

Susan et Christian MAURIN
 

REUNIONS DU CONSEIL SYNDICAL ET A.G. DE LA COPROPRIETE

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Voir aussi le compte-rendu d'activité annuel 2014 - 2015 du Conseil Syndical qui a été présenté et discuté au cours de l'AG de février 2016

Voir tous ces compte-rendus au chapitre "Le Conseil Syndical" 

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L'Assemblée Générale 2015 s'est déroulée le

lundi 08 février 2016 à 18h15 dans les locaux du Cabinet Tourdiat 

PREPARATION DE L'AG : CONTROLE DES COMPTES GESTION 2014 - 2015:

NOVEMBRE 2015 : Une commission de vérification des comptes composée

de Mireille BOUISSET, Bernard KOEBEL et Claudine TROULET  s'est retrouvée le

lundi 30 novembre 2015, dans les locaux de Tourdiat Gestion, pour travailler sur

les documents tenus par la comptable Nathalie TRUEL-TOURDIAT, afin de :

vérifier la situation financière de la copropriété,

attester de la bonne tenue des comptes (gestion 2014 - 2015 )

 et préparer les éléments d'arrêt des comptes à présenter et soumettre aux votes

de l'Assemblée Générale du 8 février 2016.

Voir Rubrique "Assemblée Générale de la Copro"

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Echanges sur les données comptables de gestion :

certains copropriétaires se sont étonnés de l'augmentation régulière et

relativement importante des appels de fonds relatifs

à la gestion de la copropriété :

Il est précisé que lors de la reprise de mandat de syndic par le Cabinet Tourdiat

celui-ci a constaté que certains contrats d'entretien n'avaient pas été pris par le

précédent syndic (Salanié) par ex. entretien des pompes sur le circuit d'eau chaude

solaire, fonctionnement du portail basculant de parking, ... d'autres dépenses

avaient été sous-estimées par ex. les dépenses d'électricité communes ... Il a donc

fallu réajuster ces charges évaluées ou constatées ; par ailleurs, la décision de

constituer un fond de trésorerie permettant de ne pas créer de rupture dans la

gestion courante de la copropriété a ammené à faire un appel de fond en deux

versements en cours d'exercice (ces versements sont récupérables par chaque

   propriétaire en cas de revente du lot et donc lors du départ de la copropriété).                                                                  

  Il permet aussi de constituer un fond de réserve sur décision de l'AG, pour

  réparations ou interventions couteuses dans les années futures.

Ces faits cumulés ont pu créer une impression d'augmentation désordonnée des

charges payées parles copropriétaires. En fait elles constituent une régularisation

desgestions antérieures et une gestion prévisionnelle prudente de l'avenir.

COMPTE RENDU REUNION COMMISSION FINANCIERE DU 30 novembre 2015

COPROPRIETE « LE LIBERTE » NÎMES

(en gras les points demandent des réponses des vérifications ou une attention particulières)

Présents :

Mireille BOUISSET, Bernard KOEBEL, Claudine TROULET

Assistés par Nathalie TRUEL, Comptable du Cabinet Tourdiat + apports du gestionnaire Damien CASTERAS.

OBJET :

Vérification des comptes avant l’Assemblée Générale pour l’exercice écoulé.

L’exercice correspond à la période du 1^er novembre 2014 au 31 octobre 2015

1 - VERIFICATION DES FACTURES ENREGISTREES :

Les sommes enregistrées correspondent aux factures reçues.

2 - LES COMPTES DE DEPENSES :

Le compte Eau froide bâtiment et communs : la somme de 1 721 €  correspond à une consommation réelle suivant les relevés en fin d’exercice.

Le compte EDF bâtiment et commun : La commission demande que soient enregistrées uniquement les factures correspondant à l’exercice de façon à pouvoir comparer la dépense d’un exercice à l’autre. En conséquence, il est demandé d’isoler dans un compte « Charges sur exercice antérieur » la somme de 719,56 €, dépense qui correspond à l’exercice précédent.

L’enregistrement d'une facture reçue début décembre après cloture d'exercice mais qui correspond à la consommation de l'exercice 2015 doit être enregistrée dans sa totalité dans les comptes de cet exerci soit 1504,38 €.

Le Compte 60204 Electricité ascenseur : Ce compteur n’a jamais été relevé. L’an dernier nous avions fait une provision de 650 € et cette année également. Seuls les abonnements sont enregistrés. Damien CASTERAS a relevé ce compteur qui se trouve au 6^ième étage et doit transmettre ce relevé à EDF afin de régulariser ce compte. Donc ce compte est provisionné à hauteur de 1300 € (650€ X2).

Le compte Fourniture entretien et petit équipement : à régulariser l’enregistrement de 60 €, les justificatifs correspondant à la dépense engagée réelle étant de 30,50 €.

Les comptes Nettoyage et entretien et Maintenance Espace Verts ont été regroupés en cours d’année, l’Entreprise FERNANDEZ NETTOYAGE établissant une facture unique sur l’ensemble de ces prestations.

Le compte Entretien et réparation : le montant des dépenses est de 1734€, il est à noter une facture importante de 818 € pour les travaux électriques dans les couloirs notamment. Dans ce compte sont enregistrées les factures des travaux ayant faits l’objet d’une déclaration Dommages Ouvrages ainsi que les remboursements de l’assurance. Il est demandé d’ouvrir un compte séparé pour ce type de travaux et remboursements.

Le Compte Frais bancaires : 28,45 € … la banque pourrait nous accorder une ristourne !

Le compte contrat NUMERICABLE montant 1 175,11 € - Vérifier quand il arrive à échéance !

Le compte Entretien PORTAIL : 61407 ET 61 507 – Portail basculant d’entrée des parkings : les charges s’élèvent à 369 € dont 270 € de contrat de maintenance et une seule intervention de 99 € … à vérifier si toutes les factures ont été reçues … Sim Fermeture est intervenu à de nombreuses reprises en 2015 !

Le Compte Entretien et réparation récup. La facture de l'entreprise CMA (entretien du portail basculant) coçrrespond au prochain exercice. Le montant de 475 € est donc à reporter en 2016.

Le compte Eau chaude  individuelle comprend le paiement des volumes d’eau froide consommés, plus l’EDF, plus les factures de sel. Les autres charges (compresseur, entretien des panneaux solaires sont enregistrées dans un compte général). Le prix de revient du m3 eau chaude est donc d’environ 4,60€.

Le compte 4715000 est un Compte d’attente dont le solde est de 3 350,76 €. Il correspond à des remboursements de l’assurance pour des travaux déclarés en D.O. Les travaux ont été demandés à des artisans mais n’ont pas encore été effectués.

3- LA LOCATION DES EMPLACEMENTS DE PARKING :

Un compte spécifique a été ouvert non pas en gestion courante (recettes- dépenses de l’exercice), mais en compte de classe 4 : y sont enregistrés en recettes les loyers des deux emplacements de parking et en dépenses l’achat des bornes de protection anti-stationnement installées sur le trottoir en bas de la résidence.

Il reste donc à amortir en 2015-2016, la somme de 94,56 € : la dépense correspondant à l’achat de ces bornes anti-stationnement étant supérieure, de ce montant, aux encaissements réalisés en 2014-2015 des  loyers des emplacements de parkings. (NB : la dépense a été réalisée hors budget de fonctionnement ainsi que cela a été décidé en AG pour ce type de travaux d’amélioration).

4- LE COMPTE AVANCE DE TRESORERIE : Un fonds de roulement de 8000 € est bien enregistré correspondant aux versements des copropriétaires, en deux fois, en cours d’exercice.

5- LES COMPTES DES COPROPRIETAIRES : pas de retard de paiement important ou inquiétant.

6- LE SOLDE BANCAIRE DE 13 471,94 € : il correspond au relevé de la banque.                                                                                                                                                                                                   REPRISE DES REMARQUES DE L’AN PASSE.

CONCLUSIONS :

Les comptes et les documents mis à notre disposition nous ont permis de remplir notre mission.

 Un déficit de l’ordre de 4 000 € est constaté provenant notamment des dépassements suivants :

1. EAU : + 370 €
2. EDF : une facture correspondant au précédent exercice de 719 € et un dépassement de 1000 €
3. Entretien réparation récup. et non récup. : 639 € (facture de 819 € pour travaux sur installations électriques)
4. Entretien réparation récup. : 914 € (facture surpresseur/pompe de relevage et réparation de serrures)
5. Timbres : + 200 €

A noter que le budget (et donc l’estimation des charges) avait été voté il y a deux ans avec des approximations importantes plus ou moins normales lors d'un premier exercice.

Sur l’annexe 1 : le montant dû par les copropriétaires, de 5 263,73 €, tient compte de la répartition entre les copropriétaires, du déficit de fin d’exercice 2014 - 2015. N.B.: L’appel de fonds n’a pas encore été effectué.

Nous adressons nos remerciements sincères à M. Damien CASTERAS gestionnaire et à Mme Nathalie TRUEL- TOURDIAT comptable, du cabinet Tourdiat Gestion, pour leurs présences attentives et les explications fournies chaque fois que nous les avons sollicités.

Nîmes le 5 décembre 2015

Les membres de la commission.

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CONVOCATIONS - COMPTE RENDUS DE REUNIONS - INFOS GENERALES

Emargement : 18 copropriétaires présents ou représentés sur 38, totalisants 5385 / 10 000 tantièmes.

Président de séance : J-Paul Sposito / Secrétaire de séance : Damien Castéras

RAPPORT DE GESTION DU SYNDIC POUR L’EXERCICE 2013/2014 :

• Divers malfaçons ou dysfonctionnements constatées dans les parties privatives ou les parties communes, ont fait l’objet de déclarations à l’assurance en « Dommages Ouvrage », du fait de l’absence de réactivité de la part du promoteur : Passages d’air sur fenêtres (7), infiltrations d’eau pluviale dans logements (5). Quelques dommages ont été réparés, la plupart sont en cours d’expertise, d’autres en attente de règlement.
• Dommages ayant été pris en compte dans le cadre de l’assurance Multirisque : infiltrations et passage d’air : 3 dossiers en attente d’instruction ou de règlement.
• Désordres de construction : fissures sur façades, dysfonctionnement d’éclairage des parties communes, passages d’eau sur garde-corps de loggias, serrures du local-poubelles, défaut sur colonne sèche de la sécurité incendie : certains résolus, d’autres désespérément en attente de solution effective de la part du promoteur !
• Contrat d’assurance : changement d’assurance au 1/10/2014 : résiliation du contrat AXA, signature d’un nouveau contrat avec garanties complémentaires (GAN Assurances).
• Locations des parkings appartenant à la copro : 2 emplacements (50€/mois), effectivement loués plus tardivement que prévu.  Les produits générés par ces locations ne seront pas intégrées au budget : ils seront utilisés pour financer (donc sans impact sur le budget) des achats et petits travaux d'amélioration de la résidence. Deux autres emplacements sont mis librement à disposition des usagers : un pour stationnement de courte durée (visiteurs) l’autre pour les deux roues.
• Construction voisine AMETIS : entre le 17 janvier 2014 et le 1^er juillet 2014 une série de rencontres, réponses à convocations légales, constatation d’expertises, interventions, mettant en jeu, le syndic, la représentation du Conseil Syndical, experts, représentants du promoteur, … a permis d’établir une concertation fructueuse concernant les conditions de construction de l’ouvrage voisin et son impact sur notre immeuble et son environnement, mais aussi de faire divers constats dans les conditions légales.
• SiteWeb : créé, mis en ligne et alimenté par le Conseil syndical de copropriété : www.residence-le-liberte-nimes.org
• Travaux d’amélioration : Fiche de repérage des n° d’appart sur le digicode, panneaux d’affichage, protection d’angles de murs, protections de bas de portes, accroches vélos dans local-vélos.
• Conseil Syndical (voir rapport d’activité) : 4 réunions plénières, une réunion de préparation d’AG.
• Permanence technique : une réunion mensuelle de la commission constituée du syndic et de la représentation du Conseil Syndical, ouverte aux autres copropriétaires. (Chaque 1er mercredi du mois, le matin).
• GESTION 203-2014 (12 mois) : les dépenses ont dépassé de 1384 € les prévisions (44 665 € sur 43 281 € votés)

Essentiellement dues à des estimations insuffisantes par la gestion précédente, concernant l’eau froide commune, l’électricité, les travaux d’entretien et amélioration, certains contrats d’assurance non prévus (assistance juridique) les timbres, les travaux sur portail, … Des économies réalisées sur : Photocopies, ménage-entretien, honoraires syndic, charges VMC, Téléphone ascenseur, maintenance surpresseur.

• VERIFICATION DES COMPTES 2013 - 2014 : Une commission constituée de Claudine TROULET, Mireille BOUISSET, Bernard KOEBEL a vérifié les comptes le 17/11/2014 au cabinet du Syndic et communiqué ses observations au gestionnaire.
• APPROBATION DES COMPTES EXERCICE  2013-2014 : après prise de connaissance des différents documents requis, les comptes arrêtés à la date du 30/09/2014 sont approuvés pour un montant de 44 664,95 €, par la totalité des copropriétaires présents ou représentés.

BUDGET 2015 – 2016 :

     Le budget de fonctionnement voté à l’unanimité est arrêté à la somme de 48 270 € soit une augmentation de 8% prenant en compte les réajustements budgétaires par rapport aux prévisions votées en 2013.

DESIGNATION DU SYNDIC :

En conformité aux dispositions (nouvelles) de la loi, l’assemblée générale décide à l’unanimité de confier un nouveau contrat de syndic au Cabinet Tourdiat, prenant effet au 1/04/2015 et s’achevant le 31/03/2018.

ELECTION DU CONSEIL SYNDICAL :

Sont élus à l’unanimité des votes : J-Michel BENSA, Mireille Bouisset, Pierre CLEC’H, Richard GARCIA, Bernard KOEBEL, Jean-Paul SPOSITO, Fabien STIGLIANI, Claudine TROULET.

Jean-Paul SPOSITO est élu Président du Conseil Syndical.

Remerciements aux conseillers qui n’ont pas renouvelé leur mandat (D. Fleuriet, F. Gaechter, G. Stigliani).

MODALITES DE CONSULTATION ET DE MISE EN CONCURENCE POUR MARCHES ET CONTRATS :

• Consultation du Conseil Syndical : pour tout marché ou contrat à partir de 1 000 €
• Mise en concurrence : pour tout marché ou contrat à partir de 3 000 €

Adopté à l’unanimité.

PENETRATION DANS L’ENCEINTE DE LA COPROPRIETE :

Autorisation donnée aux services de police de pénétrer de façon permanente dans les parties communes pour toute intervention touchant à la sécurité des biens et des personnes ou à l’exercice d’un droit de jouissance.

Adopté à l’unanimité

CONSTITUTION DE PROVISIONS SPECIALES :

Ce fond est destiné à financer les travaux d’entretien et de conservation des parties et éléments d’équipement communs encore non décidées mais qui pourraient l’être dans les 3 ans à venir. Les fonds ainsi collectés restent dans tous les cas propriété du Syndicat de Copropriété et ne seront pas remboursables en cas de vente de lots. L’AG vote contre cette proposition eue égard notamment aux augmentations budgétaires pour les exercices 2015-2016. Ce projet est donc rejeté pour cette période.

CONTRAT ASSURANCE PROTECTION JURIDIQUE – RECOUVREMENT DES CHARGES :

Décision de souscrire un contrat d’assurance « Protection Juridique et recouvrement des charges » auprès de ASSURLIFE pour un montant de 391 € / an. Voté à l’unanimité.

AUTORISATION DE VENTE SUR SAISIE IMMOBILIERE DE L’APPARTEMENT DE M. BONNICEL :

Eu égard au non-paiement des charges de copropriété par ce propriétaire depuis 2013, il a été envisagé de procéder à la vente sur saisie de ce bien. Le montant de la dette cumulée était de 1870 €.

Entre le moment où cette délibération a été inscrite à l’ordre du jour de l’AG et la tenue de cette instance, le propriétaire a réglé ses dettes. En conséquence, à l’unanimité, l’AG s’abstient sur cette résolution. Il est cependant adopté le principe selon lequel cette démarche sera inscrite automatiquement à l’O.du.J. d’une prochaine AG si ce fait se renouvelait.

PROTECTION ANTI-STATIONNEMENT DEVANT LA RESIDENCE :

Installation de 11 bornes anti-stationnement pour protéger le revêtement du trottoir de plus en plus abimé et deux barrières relevables devant l’entrée  pour un total (achat + travaux) de 1 122,60 €. Ces travaux seront financés par le produit de la location des parkings. Gestion administrative et technique de ce dossier par le Cabinet Tourdiat pour la somme de 67,36 €. Adopté à l’unanimité.

RESPONSABILITE CIVILE DES COPROPRIETAIRES :

Les informations sur les obligations nouvelles créées par la loi Allur peuvent être obtenues auprès du Cabinet Tourdiat Gestion y compris sur les possibilités d’obtenir un tarif préférentiel.

D.A.A.F.

Obligation pour les propriétaires de placer ces détecteurs dans les appartements qu’ils possèdent avant le 8/03/2015. Un fournisseur du cabinet propose des appareils très performants pour un tarif pouvant être négocié par le Conseil Syndical.

FOND DE ROULEMENT :

Constitution d’un fond de roulement de 8 000 € financé par deux appels de fonds au 01/03/2015 (50%) et au 01/08/2015 (50%). Projet adopté après discussion : voté à l’unanimité.

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CHARGES DE COPROPRIETE :

QUELQUES PRINCIPES A CONNAITRE AVANT LE VOTE DU BUDGET

EN ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES

Voir rubrique "Le fonctionnement"